Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface87m²
Coût Total158 170€
Loyer Annuel8 430€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 137,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 87 m²

Nouveauté Ethiqu'Immo !

Cet immeuble est situé à 23 minutes du lac du der (base nautique de Giffaumont), 25 minutes de Vitry le François et 2h42 de Paris.

À deux pas du centre-ville de Saint-Dizier, dans un environnement agréable et sécurisé, découvrez ce bel appartement de 87 m² situé au 5? étage d'une résidence avec ascenseur.

Dès l'entrée, vous serez séduit par ses volumes et sa luminosité. Il se compose d'une vaste entrée desservant un grand salon-séjour lumineux avec accès à un balcon, idéal pour profiter des beaux jours. La cuisine indépendante offre un espace fonctionnel à aménager selon vos envies.

L'espace nuit comprend trois chambres confortables, ainsi qu'une salle d'eau.

Ce bien est complété par un double garage, un véritable atout en centre-ville, ainsi qu'une cave offrant un espace de rangement supplémentaire.

Idéal pour une famille, cet appartement allie confort, praticité et emplacement privilégié.

À visiter sans tarder !

Votre conseiller Ethiqu'Immo : Damien Greullet Agent commercial (Entreprise individuelle). [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 87 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 45

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.640650, 4.945335
Total : 158 170€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 51 250€
Valeur du bien : 150 250€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8430€/an
Fourchette totale : 538€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6452€ - 11015€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 700 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+3 300€ (+3.4%)
Marge achat-revente :-62 470€ (-65.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 568,06€
Coût de l'assurance :13 839,87€
Taxe foncière : 843,01€/an
Soit par mois : 70,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 702,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements vieillissants
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 250 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 430 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 170 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 843 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 752 €
Revenus locatifs : +8 430 €
Charges déductibles : -57 752 €
Résultat foncier Année 1 : -49 322 €(Déficit de 49 322 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 922 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 502 €/an
Revenus locatifs : +8 430 €
Charges déductibles : -6 502 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27921.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 430 €57 757 €5 110 €-49 327 €21 400 €27 927 €27 927 €
28 599 €6 369 €4 972 €2 230 €--25 697 €
38 771 €6 226 €4 829 €2 545 €--23 152 €
48 946 €6 079 €4 682 €2 867 €--20 285 €
59 125 €5 926 €4 530 €3 199 €--17 086 €
69 308 €5 769 €4 372 €3 538 €--13 548 €
79 494 €5 607 €4 210 €3 887 €--9 660 €
89 684 €5 439 €4 042 €4 245 €--5 415 €
99 877 €5 265 €3 868 €4 612 €--803 €
1010 075 €5 086 €3 689 €4 989 €---
1110 276 €4 901 €3 504 €5 376 €---
1210 482 €4 709 €3 313 €5 773 €---
1310 691 €4 511 €3 115 €6 180 €---
1410 905 €4 307 €2 910 €6 598 €---
1511 123 €4 096 €2 699 €7 027 €---
1611 346 €3 878 €2 481 €7 468 €---
1711 573 €3 653 €2 256 €7 920 €---
1811 804 €3 420 €2 023 €8 384 €---
1912 040 €3 179 €1 783 €8 861 €---
2012 281 €2 931 €1 534 €9 350 €---
2112 527 €2 674 €1 277 €9 853 €---
2212 777 €2 409 €1 012 €10 369 €---
2313 033 €2 135 €738 €10 898 €---
2413 293 €1 851 €455 €11 442 €---
2513 559 €1 559 €162 €12 001 €---
TOTAL270 019 €159 733 €73 568 €110 286 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 770 €-6 420 €+8 190 €
2+1 770 €0 €+1 770 €
3+1 770 €0 €+1 770 €
4+1 770 €0 €+1 770 €
5+1 770 €0 €+1 770 €
6+1 770 €0 €+1 770 €
7+1 770 €0 €+1 770 €
8+1 770 €0 €+1 770 €
9+1 770 €0 €+1 770 €
10+1 770 €+1 256 €+514 €
11+1 770 €+1 613 €+157 €
12+1 770 €+1 732 €+38 €
13+1 770 €+1 854 €-84 €
14+1 770 €+1 979 €-209 €
15+1 770 €+2 108 €-338 €
16+1 770 €+2 240 €-470 €
17+1 770 €+2 376 €-606 €
18+1 770 €+2 515 €-745 €
19+1 770 €+2 658 €-888 €
20+1 770 €+2 805 €-1 035 €
21+1 770 €+2 956 €-1 186 €
22+1 770 €+3 111 €-1 341 €
23+1 770 €+3 269 €-1 499 €
24+1 770 €+3 433 €-1 663 €
25+1 770 €+3 600 €-1 830 €
Total+44 250 €+33 086 €+11 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 172 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →