Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 87 m²

VilleSaint-Dizier (52)
Surface87
Coût Total158 170
Loyer Annuel8 430
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 137,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 87 m²

Nouveauté Ethiqu'Immo !

Cet immeuble est situé à 23 minutes du lac du der (base nautique de Giffaumont), 25 minutes de Vitry le François et 2h42 de Paris.

À deux pas du centre-ville de Saint-Dizier, dans un environnement agréable et sécurisé, découvrez ce bel appartement de 87 m² situé au 5? étage d'une résidence avec ascenseur.

Dès l'entrée, vous serez séduit par ses volumes et sa luminosité. Il se compose d'une vaste entrée desservant un grand salon-séjour lumineux avec accès à un balcon, idéal pour profiter des beaux jours. La cuisine indépendante offre un espace fonctionnel à aménager selon vos envies.

L'espace nuit comprend trois chambres confortables, ainsi qu'une salle d'eau.

Ce bien est complété par un double garage, un véritable atout en centre-ville, ainsi qu'une cave offrant un espace de rangement supplémentaire.

Idéal pour une famille, cet appartement allie confort, praticité et emplacement privilégié.

À visiter sans tarder !

Votre conseiller Ethiqu'Immo : Damien Greullet Agent commercial (Entreprise individuelle). [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 87 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 45

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.640650, 4.945335
Total : 158 170
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 51 250
Valeur du bien : 150 250
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8430€/an
Fourchette totale : 538€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6452€ - 11015€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 700
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :+3 300 (+3.4%)
Marge achat-revente :-62 470€ (-65.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 568,06
Coût de l'assurance :13 839,87
Taxe foncière : 843,01€/an
Soit par mois : 70,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 702,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements vieillissants
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 250(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 430 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 170 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 843 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 752
Revenus locatifs : +8 430
Charges déductibles : -57 752
Résultat foncier Année 1 : -49 322(Déficit de 49 322 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 922
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 502 €/an
Revenus locatifs : +8 430
Charges déductibles : -6 502
Résultat foncier Années 2+ : 1 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27921.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 43057 7575 110-49 32721 400 €27 927 €27 927 €
28 5996 3694 9722 230--25 697 €
38 7716 2264 8292 545--23 152 €
48 9466 0794 6822 867--20 285 €
59 1255 9264 5303 199--17 086 €
69 3085 7694 3723 538--13 548 €
79 4945 6074 2103 887--9 660 €
89 6845 4394 0424 245--5 415 €
99 8775 2653 8684 612--803 €
1010 0755 0863 6894 989---
1110 2764 9013 5045 376---
1210 4824 7093 3135 773---
1310 6914 5113 1156 180---
1410 9054 3072 9106 598---
1511 1234 0962 6997 027---
1611 3463 8782 4817 468---
1711 5733 6532 2567 920---
1811 8043 4202 0238 384---
1912 0403 1791 7838 861---
2012 2812 9311 5349 350---
2112 5272 6741 2779 853---
2212 7772 4091 01210 369---
2313 0332 13573810 898---
2413 2931 85145511 442---
2513 5591 55916212 001---
TOTAL270 019159 73373 568110 28621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 286
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 770-6 420+8 190
2+1 7700+1 770
3+1 7700+1 770
4+1 7700+1 770
5+1 7700+1 770
6+1 7700+1 770
7+1 7700+1 770
8+1 7700+1 770
9+1 7700+1 770
10+1 770+1 256+514
11+1 770+1 613+157
12+1 770+1 732+38
13+1 770+1 854-84
14+1 770+1 979-209
15+1 770+2 108-338
16+1 770+2 240-470
17+1 770+2 376-606
18+1 770+2 515-745
19+1 770+2 658-888
20+1 770+2 805-1 035
21+1 770+2 956-1 186
22+1 770+3 111-1 341
23+1 770+3 269-1 499
24+1 770+3 433-1 663
25+1 770+3 600-1 830
Total+44 250+33 086+11 164
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →