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Appartement à vendre

VilleAurillac (15)
Surface90m²
Coût Total149 140€
Loyer Annuel10 526€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 255,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Aurillac 90m2 Secteur Saint-Joseph Aurillac Au deuxième étage d'un immeuble sécurisé avec porte sécurisé et interphone de 4 étages avec 5 appartements au total. Appartement seul sur la pallier : entrée avec nombreux rangements, Grand séjour salon salle à manger spacieux et lumineux, Cuisine indépendante équipée, deux chambres dont une avec dressing , une salle de bain avec baignoire un wc indépendant. de nombreux espaces de rangements existants, pas de travaux à prévoir dans l'appartement ni dans l'immeuble. Chauffage et eau chaude individuelle Gaz de ville ( chaudière récente avec radiateurs en fonte) Annexe 1: Cave individuelle dans le sous sol de l'immeuble

Pour plus de renseignements, Contactez votre Agent DELANNOY Aurélie au : ou

Agent commercial indépendant RSAC 881119358

Agence Parra Turquet immobilier 28 av. de la république 15000 Aurillac

Copropriété de 11 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1400.00 euros.

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.918454, 2.440103
Total : 149 140€
Prix d'acquisition : 113 000€
Travaux : 27 100€
Valeur du bien : 140 100€
Frais de notaire : 9 040€
Coût estimé : 9 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10526€/an
Fourchette totale : 674€ - 1142€/mois
Fourchette annuelle : 8089€ - 13698€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 292,19 €/m²
Basé sur :351 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 297 €
Prix d'achat :113 000 €
Décote à l'achat :-3 297€ (-2.8%)
Marge achat-revente :-32 843€ (-28.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 790,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 849,00€
Coût de l'assurance :13 049,75€
Taxe foncière : 1 052,62€/an
Soit par mois : 87,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 877,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 994,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 100 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 526 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 229 €
Revenus locatifs : +10 526 €
Charges déductibles : -35 229 €
Résultat foncier Année 1 : -24 703 €(Déficit de 24 703 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 303 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 129 €/an
Revenus locatifs : +10 526 €
Charges déductibles : -8 129 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3302.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450 €(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 526 €35 234 €5 159 €-24 708 €21 400 €3 308 €3 308 €
210 737 €7 999 €5 024 €2 738 €--570 €
310 951 €7 859 €4 884 €3 093 €---
411 170 €7 714 €4 739 €3 457 €---
511 394 €7 564 €4 589 €3 830 €---
611 622 €7 408 €4 434 €4 213 €---
711 854 €7 247 €4 273 €4 607 €---
812 091 €7 081 €4 106 €5 011 €---
912 333 €6 908 €3 933 €5 425 €---
1012 580 €6 729 €3 755 €5 850 €---
1112 831 €6 544 €3 570 €6 287 €---
1213 088 €6 352 €3 378 €6 736 €---
1313 350 €6 154 €3 179 €7 196 €---
1413 617 €5 948 €2 974 €7 668 €---
1513 889 €5 735 €2 761 €8 154 €---
1614 167 €5 515 €2 540 €8 652 €---
1714 450 €5 287 €2 312 €9 164 €---
1814 739 €5 050 €2 076 €9 689 €---
1915 034 €4 805 €1 831 €10 229 €---
2015 335 €4 552 €1 577 €10 783 €---
2115 641 €4 289 €1 315 €11 352 €---
2215 954 €4 017 €1 043 €11 937 €---
2316 273 €3 736 €761 €12 537 €---
2416 599 €3 444 €470 €13 155 €---
2516 931 €3 142 €168 €13 788 €---
TOTAL337 156 €176 315 €74 849 €160 841 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 210 €-6 420 €+8 630 €
2+2 210 €0 €+2 210 €
3+2 210 €+757 €+1 453 €
4+2 210 €+1 037 €+1 173 €
5+2 210 €+1 149 €+1 061 €
6+2 210 €+1 264 €+946 €
7+2 210 €+1 382 €+828 €
8+2 210 €+1 503 €+707 €
9+2 210 €+1 628 €+582 €
10+2 210 €+1 755 €+455 €
11+2 210 €+1 886 €+324 €
12+2 210 €+2 021 €+189 €
13+2 210 €+2 159 €+51 €
14+2 210 €+2 301 €-91 €
15+2 210 €+2 446 €-236 €
16+2 210 €+2 596 €-386 €
17+2 210 €+2 749 €-539 €
18+2 210 €+2 907 €-697 €
19+2 210 €+3 069 €-859 €
20+2 210 €+3 235 €-1 025 €
21+2 210 €+3 406 €-1 196 €
22+2 210 €+3 581 €-1 371 €
23+2 210 €+3 761 €-1 551 €
24+2 210 €+3 946 €-1 736 €
25+2 210 €+4 137 €-1 927 €
Total+55 250 €+48 252 €+6 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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