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T3 vendu loué 630/mois (rentabilité 10%)

VilleSaint-Étienne (42)
Surface63m²
Coût Total87 692€
Loyer Annuel6 688€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 900 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 109,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vends cet appartement T3 loué 630€/mois CC (180€ de charges forfait avec chauffage, eau chaude et froide) situé au 2 rue Raoul Follereau à la Cotonne.

L'appartement a été loué pendant 6 ans au même locataire, et vient d'être rénové entièrement pour y mettre en place le nouveau locataire (début bail : 01/06/26)

Durée du nouveau bail de location : 3 ans renouvelable tacitement.

Type de bail : LMNP (Renta ± 10%) Caution : 900€

Le locataire a un dossier fiable (couple avec CDI et garant).

Concernant le bien, il s'agit d'un T3 avec :

  • 1 chambre de 10m²
  • 1 chambre de 12m²
  • 1 salle de bain avec baignoire (entièrement carrelée)
  • 1 WC séparé
  • 1 buanderie
  • 1 salon ouvert sur une cuisine équipée (plaque induction/four/micro-ondes/hotte)
  • 1 grand balcon de 7m²

Le chauffage est au gaz collectif et l'eau chaude et froide sont collectif aussi.

L'appartement est très lumineux et traversant. Toutes les portes fenêtres ont été rénovées récemment (PVC double vitrage avec volet roulant) Une cave , une place de parking (accès libre) complète se bien.

Premier contact par téléphone.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.423010, 4.383460
Total : 87 692€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 12 200€
Valeur du bien : 82 100€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6688€/an
Fourchette totale : 413€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 4960€ - 9016€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 218,87 €/m²
Basé sur :617 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 789 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-6 889€ (-9.0%)
Marge achat-revente :-10 903€ (-14.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 010,05€
Coût de l'assurance :7 673,05€
Taxe foncière : 668,76€/an
Soit par mois : 55,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 557,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif au gaz par une chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres restantes par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système d'eau chaude collectif par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre (10 m²)
Quantité: 1 chambre (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre (12 m²)
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 200 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 5800€ = 5800€ (inclut fourniture et pose)
  • Menuiseries:600€
    Remplacement fenêtre double vitrage: 1 fenêtre × 600€ = 600€ (inclut fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (inclut fourniture et pose)
  • Chambres - Revêtement sol (10 m²):800€
    Pose parquet flottant: 10 m² × 80€/m² = 800€ (inclut fourniture et pose)
  • Chambres - Revêtement sol (12 m²):960€
    Pose parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (inclut fourniture et pose)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (inclut fourniture et pose)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 688 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 692 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 669 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 366 €
Revenus locatifs : +6 688 €
Charges déductibles : -18 366 €
Résultat foncier Année 1 : -11 679 €(Déficit de 11 679 €)
Imputable sur revenu global : 11 679 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 166 €/an
Revenus locatifs : +6 688 €
Charges déductibles : -6 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 521 €/an
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 688 €18 369 €3 034 €-11 682 €11 682 €--
26 821 €6 090 €2 954 €732 €---
36 958 €6 008 €2 872 €950 €---
47 097 €5 922 €2 787 €1 175 €---
57 239 €5 834 €2 698 €1 405 €---
67 384 €5 743 €2 607 €1 641 €---
77 531 €5 648 €2 512 €1 883 €---
87 682 €5 550 €2 414 €2 132 €---
97 836 €5 448 €2 313 €2 387 €---
107 992 €5 343 €2 208 €2 649 €---
118 152 €5 235 €2 099 €2 918 €---
128 315 €5 122 €1 986 €3 193 €---
138 482 €5 005 €1 869 €3 476 €---
148 651 €4 884 €1 748 €3 767 €---
158 824 €4 759 €1 623 €4 065 €---
169 001 €4 629 €1 494 €4 371 €---
179 181 €4 495 €1 359 €4 686 €---
189 364 €4 356 €1 220 €5 008 €---
199 552 €4 212 €1 076 €5 339 €---
209 743 €4 063 €927 €5 680 €---
219 937 €3 909 €773 €6 029 €---
2210 136 €3 749 €613 €6 387 €---
2310 339 €3 583 €448 €6 756 €---
2410 546 €3 412 €276 €7 134 €---
2510 757 €3 234 €99 €7 522 €---
TOTAL214 207 €134 602 €44 010 €79 605 €11 682 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 504 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 688 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 404 €-3 504 €+4 908 €
2+1 404 €+219 €+1 185 €
3+1 404 €+285 €+1 119 €
4+1 404 €+352 €+1 052 €
5+1 404 €+421 €+983 €
6+1 404 €+492 €+912 €
7+1 404 €+565 €+839 €
8+1 404 €+640 €+764 €
9+1 404 €+716 €+688 €
10+1 404 €+795 €+609 €
11+1 404 €+875 €+529 €
12+1 404 €+958 €+446 €
13+1 404 €+1 043 €+361 €
14+1 404 €+1 130 €+274 €
15+1 404 €+1 220 €+184 €
16+1 404 €+1 311 €+93 €
17+1 404 €+1 406 €-2 €
18+1 404 €+1 502 €-98 €
19+1 404 €+1 602 €-198 €
20+1 404 €+1 704 €-300 €
21+1 404 €+1 809 €-405 €
22+1 404 €+1 916 €-512 €
23+1 404 €+2 027 €-623 €
24+1 404 €+2 140 €-736 €
25+1 404 €+2 257 €-853 €
Total+35 100 €+23 881 €+11 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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