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Maison 7 pièces 138 m²

VilleSaint-Pierre-les-Étieux (18)
Surface138m²
Coût Total86 040€
Loyer Annuel11 159€
Rentabilité12.97%
Cashflow/mois+395€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 521,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 138 m²

Cette charmante maison située dans un endroit calme à 10 min de ST AMAND avec une vue magnifique vous propose : une entrée sur un séjour de 32m² avec cheminée, une salle à manger avec poêle à bois, une cuisine, deux chambres, une salle de bains et WC. A l'étage, un palier desservant deux grandes chambres chacune avec lavabo. Grange attenante offrant un potentiel d'agrandissement. Terrasse devant la maison, et jardin de 2 400m² à 10m de la maison avec garage et atelier. Travaux de rafraichissement à prévoir.

Surface : 138 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/05/2023

Consommation énergie primaire : 301 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Pierre-les-Étieux
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18210
Coordonnées : 46.732918, 2.622433
Total : 86 040€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 8 280€
Valeur du bien : 80 280€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 930€/mois
Loyer annuel estimé : 11159€/an
Fourchette totale : 742€ - 1165€/mois
Fourchette annuelle : 8905€ - 13984€/an
Rentabilité brute :12.97%
Fourchette de rentabilité :10.35% - 16.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :820 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 160 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-41 160€ (-36.4%)
Marge achat-revente :27 120€ (24.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :417,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :25,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 442,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 065,34€
Coût de l'assurance :7 528,50€
Taxe foncière : 1 115,91€/an
Soit par mois : 92,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :394,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et équipements vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 280 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:8 280€
    Isolation des combles: 138 m² × 60€/m² = 8280€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 280€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 280€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 159 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 040 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 116 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 414 €
Revenus locatifs : +11 159 €
Charges déductibles : -12 414 €
Résultat foncier Année 1 : -1 255 €(Déficit de 1 255 €)
Imputable sur revenu global : 1 255 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 134 €/an
Revenus locatifs : +11 159 €
Charges déductibles : -4 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 025 €/an
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 159 €12 417 €2 720 €-1 258 €1 258 €--
211 382 €4 063 €2 646 €7 319 €---
311 610 €3 986 €2 569 €7 624 €---
411 842 €3 907 €2 490 €7 935 €---
512 079 €3 826 €2 408 €8 253 €---
612 321 €3 741 €2 324 €8 579 €---
712 567 €3 654 €2 237 €8 913 €---
812 818 €3 564 €2 147 €9 254 €---
913 075 €3 472 €2 055 €9 603 €---
1013 336 €3 376 €1 959 €9 960 €---
1113 603 €3 277 €1 860 €10 326 €---
1213 875 €3 175 €1 758 €10 700 €---
1314 152 €3 069 €1 652 €11 083 €---
1414 436 €2 961 €1 543 €11 475 €---
1514 724 €2 848 €1 431 €11 876 €---
1615 019 €2 732 €1 315 €12 287 €---
1715 319 €2 612 €1 195 €12 707 €---
1815 625 €2 489 €1 072 €13 137 €---
1915 938 €2 361 €944 €13 577 €---
2016 257 €2 229 €812 €14 028 €---
2116 582 €2 093 €676 €14 489 €---
2216 913 €1 952 €535 €14 961 €---
2317 252 €1 807 €390 €15 445 €---
2417 597 €1 657 €240 €15 939 €---
2517 949 €1 503 €86 €16 446 €---
TOTAL357 430 €82 772 €39 065 €274 658 €1 258 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 377 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 159 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 343 €-377 €+2 720 €
2+2 343 €+2 196 €+147 €
3+2 343 €+2 287 €+56 €
4+2 343 €+2 380 €-37 €
5+2 343 €+2 476 €-133 €
6+2 343 €+2 574 €-231 €
7+2 343 €+2 674 €-331 €
8+2 343 €+2 776 €-433 €
9+2 343 €+2 881 €-538 €
10+2 343 €+2 988 €-645 €
11+2 343 €+3 098 €-755 €
12+2 343 €+3 210 €-867 €
13+2 343 €+3 325 €-982 €
14+2 343 €+3 442 €-1 099 €
15+2 343 €+3 563 €-1 220 €
16+2 343 €+3 686 €-1 343 €
17+2 343 €+3 812 €-1 469 €
18+2 343 €+3 941 €-1 598 €
19+2 343 €+4 073 €-1 730 €
20+2 343 €+4 208 €-1 865 €
21+2 343 €+4 347 €-2 004 €
22+2 343 €+4 488 €-2 145 €
23+2 343 €+4 633 €-2 290 €
24+2 343 €+4 782 €-2 439 €
25+2 343 €+4 934 €-2 591 €
Total+58 575 €+82 397 €+-23 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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