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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCormenon (41)
Surface62m²
Coût Total151 480€
Loyer Annuel4 371€
Rentabilité2.89%
Cashflow/mois-467€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 629,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Kitchenette, Cheminée, 3 chambres, Pas de cave, Non meublé

Maison qui se compose d'un séjour, d'une cuisine, d'une chambre, d'une arrière-cuisine, d'une salle d'eau, d'une véranda et d'un WC . À l'étage deux chambres, un WC et un grenier Un jardin et une cave L'ensemble sur un terrain d'environ 140 m² Prix hors honoraires d'agence 35 000 euros. Prix honoraires inclus 39 000 euros.

Annonce publiée par David Gaillard (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Sargé-Sur-Braye, 41170 immatriculé au RSAC de Blois sous le n°817 556 657. Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cormenon
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41170
Coordonnées : 47.973820, 0.896840
Total : 151 480€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 109 360€
Valeur du bien : 148 360€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 5.87€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 7.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 364€/mois
Loyer annuel estimé : 4371€/an
Fourchette totale : 284€ - 468€/mois
Fourchette annuelle : 3404€ - 5612€/an
Rentabilité brute :2.89%
Fourchette de rentabilité :2.25% - 3.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :937,5 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 125 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-19 125€ (-32.9%)
Marge achat-revente :-93 355€ (-160.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 593,44€
Coût de l'assurance :13 254,50€
Taxe foncière : 437,08€/an
Soit par mois : 36,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 364,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-466,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour le salon
Quantité: 12 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :109 360 €(1 764 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:7 420€
    Isolation toiture/combles: 62 m² × 60€/m² = 3720€, Main d'œuvre: 300€ = 3700€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 1400€ = 7000€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:11 140€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage: 60€/m² × 4 = 240€, Douche: 1500€, Lavabo: 600€, WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 18000€
  • Chambres:9 900€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité: 600€, Peinture: 900€, Main d'œuvre: 900€ = 5400€
  • Salon:4 800€
    Rénovation complète salon: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Électricité: 600€, Peinture: 600€, Main d'œuvre: 600€ = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cormenon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 371 €/an
Calcul : 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 109 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 412 €
Revenus locatifs : +4 371 €
Charges déductibles : -115 412 €
Résultat foncier Année 1 : -111 041 €(Déficit de 111 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 89 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 052 €/an
Revenus locatifs : +4 371 €
Charges déductibles : -6 052 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 681 €/an(Déficit de 1 681 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 88927.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 371 €115 417 €5 090 €-111 046 €21 400 €89 646 €89 646 €
24 458 €5 922 €4 955 €-1 464 €967 €496 €90 142 €
34 547 €5 782 €4 815 €-1 235 €967 €267 €90 410 €
44 638 €5 637 €4 670 €-999 €967 €32 €90 442 €
54 731 €5 488 €4 520 €-757 €757 €-90 442 €
64 826 €5 333 €4 366 €-507 €507 €-90 442 €
74 922 €5 173 €4 206 €-251 €251 €-90 442 €
85 021 €5 007 €4 040 €14 €--90 428 €
95 121 €4 836 €3 868 €285 €--90 143 €
105 224 €4 658 €3 691 €565 €--89 578 €
115 328 €4 475 €3 508 €853 €--88 725 €
125 435 €4 285 €3 318 €1 149 €---
135 543 €4 089 €3 122 €1 454 €---
145 654 €3 886 €2 918 €1 768 €---
155 767 €3 676 €2 708 €2 092 €---
165 883 €3 458 €2 491 €2 424 €---
176 000 €3 233 €2 266 €2 767 €---
186 120 €3 001 €2 033 €3 120 €---
196 243 €2 760 €1 793 €3 483 €---
206 367 €2 511 €1 544 €3 856 €---
216 495 €2 253 €1 286 €4 241 €---
226 625 €1 987 €1 020 €4 638 €---
236 757 €1 711 €744 €5 046 €---
246 892 €1 426 €459 €5 466 €---
257 030 €1 131 €164 €5 899 €---
TOTAL139 999 €207 135 €73 593 €-67 136 €25 816 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 745 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -67 136 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 371 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +918 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+918 €-6 420 €+7 338 €
2+918 €-290 €+1 208 €
3+918 €-290 €+1 208 €
4+918 €-290 €+1 208 €
5+918 €-227 €+1 145 €
6+918 €-152 €+1 070 €
7+918 €-75 €+993 €
8+918 €0 €+918 €
9+918 €0 €+918 €
10+918 €0 €+918 €
11+918 €0 €+918 €
12+918 €+106 €+812 €
13+918 €+436 €+482 €
14+918 €+531 €+387 €
15+918 €+627 €+291 €
16+918 €+727 €+191 €
17+918 €+830 €+88 €
18+918 €+936 €-18 €
19+918 €+1 045 €-127 €
20+918 €+1 157 €-239 €
21+918 €+1 272 €-354 €
22+918 €+1 391 €-473 €
23+918 €+1 514 €-596 €
24+918 €+1 640 €-722 €
25+918 €+1 770 €-852 €
Total+22 950 €+6 238 €+16 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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