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5 Pièces

VilleSaint-Étienne (42)
Surface129
Coût Total207 720
Loyer Annuel13 694
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-173
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 1 310,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 129 m², 5 pièces, 3 chambres, Mandat exclusif, Cheminée, Digicode, Cave, Parquet, Chauffage central au gaz

Fiche Id-VIZ177949 : T5, Hyper centre idéal grande famille, cet apparteemnt de 129M2 refait dans un bel immeuble bourgeois au 3ème étage sans ascenseur. Il est composé d'une cuisine fermée équipée, salon et salle à manger , 3 chambres avec dressing ainsi qu'une douche à l'italienne. Le chauffage est individuel avec un double vitrage. L'appartement dispose également d'une cave et un grenier. - Mentions légales : Proposé à la vente à 169000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie C : 134 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1480 et 2040 Euros - Bien en copropriété - Charges annuelles : 1200 Euros/an (soit 100 Euros/mois) - Affaire suivie par Mr Hadj Rabah Amar (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Firminy - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.438410, 4.386272
Total : 207 720
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 25 200
Valeur du bien : 194 200
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1141€/mois
Loyer annuel estimé : 13694€/an
Fourchette totale : 846€ - 1539€/mois
Fourchette annuelle : 10157€ - 18462€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 190,77 €/m²
Basé sur :1284 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 609
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :+15 391 (+10.0%)
Marge achat-revente :-54 111€ (-35.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 099,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 580,56
Coût de l'assurance :18 694,80
Taxe foncière : 1 369,37€/an
Soit par mois : 114,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 141,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 314,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (inclut peinture et finitions), Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:9 600
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (inclut douche, lavabo, carrelage), Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres:5 400
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (inclut peinture et revêtement de sol), Main d'œuvre: 900€
  • Électricité générale:3 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2500€ = 2500€ (inclut ajout de prises), Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 141 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 694 €/an
Calcul : 1 141 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 720 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 369 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 655
Revenus locatifs : +13 694
Charges déductibles : -35 655
Résultat foncier Année 1 : -21 961(Déficit de 21 961 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 261
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 455 €/an
Revenus locatifs : +13 694
Charges déductibles : -10 455
Résultat foncier Années 2+ : 3 239 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11261.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 69435 6627 145-21 96810 700 €11 268 €11 268 €
213 96810 2746 9573 694--7 574 €
314 24710 0806 7634 167--3 407 €
414 5329 8796 5614 653---
514 8239 6706 3535 152---
615 1199 4556 1375 664---
715 4219 2315 9146 190---
815 7309 0005 6836 730---
916 0448 7615 4447 284---
1016 3658 5135 1967 852---
1116 6938 2564 9398 436---
1217 0267 9914 6749 036---
1317 3677 7164 3989 651---
1417 7147 4314 11410 283---
1518 0697 1363 81910 933---
1618 4306 8313 51411 599---
1718 7996 5153 19712 284---
1819 1756 1872 87012 987---
1919 5585 8492 53113 709---
2019 9495 4982 18114 451---
2120 3485 1351 81715 214---
2220 7554 7591 44115 997---
2321 1704 3691 05216 801---
2421 5943 96664917 628---
2522 0263 54923218 477---
TOTAL438 614211 710103 581226 90510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 905
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 876-3 210+6 086
2+2 8760+2 876
3+2 8760+2 876
4+2 876+374+2 502
5+2 876+1 546+1 330
6+2 876+1 699+1 177
7+2 876+1 857+1 019
8+2 876+2 019+857
9+2 876+2 185+691
10+2 876+2 356+520
11+2 876+2 531+345
12+2 876+2 711+165
13+2 876+2 895-19
14+2 876+3 085-209
15+2 876+3 280-404
16+2 876+3 480-604
17+2 876+3 685-809
18+2 876+3 896-1 020
19+2 876+4 113-1 237
20+2 876+4 335-1 459
21+2 876+4 564-1 688
22+2 876+4 799-1 923
23+2 876+5 040-2 164
24+2 876+5 288-2 412
25+2 876+5 543-2 667
Total+71 900+68 071+3 829
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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