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Achat appartement

Bien expiré
VillePithiviers (45)
Surface130m²
Coût Total180 540€
Loyer Annuel15 039€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 253,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 130 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1900, Rez-de-chaussée, Rangements, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour

Pour investisseur grande famille Ce bien comporte *au rez de chaussée un studio avec accès au terrain de 417 m² Au 1er étage un appartement composé d'une entrée avec placards cuisine équipée un séjour au deuxième étage bureau 2 chambres salle de bains wc Terrasse 2 Places de stationnement dans la cour sous le porche

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.165010, 2.255370
Total : 180 540€
Prix d'acquisition : 163 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 167 500€
Frais de notaire : 13 040€
Coût estimé : 13 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1253€/mois
Loyer annuel estimé : 15039€/an
Fourchette totale : 1024€ - 1533€/mois
Fourchette annuelle : 12294€ - 18397€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,16€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 942,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 982,35€
Coût de l'assurance :16 248,60€
Taxe foncière : 1 503,88€/an
Soit par mois : 125,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine bien équipée mais nécessitant des mises aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(35 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (inclut installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 253 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 039 €/an
Calcul : 1 253 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 540 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 607 €
Revenus locatifs : +15 039 €
Charges déductibles : -12 607 €
Résultat foncier Année 1 : 2 432 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 107 €/an
Revenus locatifs : +15 039 €
Charges déductibles : -8 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 932 €/an
Prix d'achat du bien : 163 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950 €(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 039 €12 612 €5 958 €2 427 €---
215 340 €7 953 €5 799 €7 387 €---
315 646 €7 788 €5 634 €7 858 €---
415 959 €7 617 €5 464 €8 342 €---
516 278 €7 441 €5 287 €8 837 €---
616 604 €7 259 €5 105 €9 345 €---
716 936 €7 070 €4 917 €9 866 €---
817 275 €6 876 €4 722 €10 399 €---
917 620 €6 674 €4 520 €10 946 €---
1017 973 €6 466 €4 312 €11 507 €---
1118 332 €6 251 €4 097 €12 082 €---
1218 699 €6 028 €3 874 €12 671 €---
1319 073 €5 798 €3 644 €13 275 €---
1419 454 €5 560 €3 406 €13 894 €---
1519 843 €5 314 €3 160 €14 530 €---
1620 240 €5 059 €2 906 €15 181 €---
1720 645 €4 796 €2 643 €15 849 €---
1821 058 €4 524 €2 371 €16 534 €---
1921 479 €4 243 €2 089 €17 236 €---
2021 909 €3 953 €1 799 €17 956 €---
2122 347 €3 652 €1 498 €18 695 €---
2222 794 €3 341 €1 187 €19 453 €---
2323 250 €3 020 €866 €20 230 €---
2423 715 €2 688 €534 €21 027 €---
2524 189 €2 344 €190 €21 845 €---
TOTAL481 698 €144 328 €85 982 €337 370 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 370 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 158 €+728 €+2 430 €
2+3 158 €+2 216 €+942 €
3+3 158 €+2 358 €+800 €
4+3 158 €+2 503 €+655 €
5+3 158 €+2 651 €+507 €
6+3 158 €+2 804 €+354 €
7+3 158 €+2 960 €+198 €
8+3 158 €+3 120 €+38 €
9+3 158 €+3 284 €-126 €
10+3 158 €+3 452 €-294 €
11+3 158 €+3 624 €-466 €
12+3 158 €+3 801 €-643 €
13+3 158 €+3 983 €-825 €
14+3 158 €+4 168 €-1 010 €
15+3 158 €+4 359 €-1 201 €
16+3 158 €+4 554 €-1 396 €
17+3 158 €+4 755 €-1 597 €
18+3 158 €+4 960 €-1 802 €
19+3 158 €+5 171 €-2 013 €
20+3 158 €+5 387 €-2 229 €
21+3 158 €+5 608 €-2 450 €
22+3 158 €+5 836 €-2 678 €
23+3 158 €+6 069 €-2 911 €
24+3 158 €+6 308 €-3 150 €
25+3 158 €+6 553 €-3 395 €
Total+78 950 €+101 211 €+-22 261 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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