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Achat maison

Bien expiré
VilleArdillières (17)
Surface95m²
Coût Total152 692€
Loyer Annuel11 883€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 051,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 95 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 32 m², 2 Parkings, Jardin, Terrain de 284 m², Calme

Venez découvrir cette charmante maison au calme à 10 minutes d'Aigrefeuille d'Aunis. Habitable en l'état, elle est composée au rez de chaussée d'une belle pièce de vie bien éxposée dans laquelle la création d'une ouverture sur le jardin arrière de 121m² entièrement privatif pourrait être faite, d'une cuisine et d'un débarras. A l'étage, une redistribution serait nécéssaire. Un grand palier de 15m² dessert trois chambres de 9.60, 7.25 et 7.50 et une salle d'eau. L'isolation des combles et le changement de VMC amélioreraient considérablement le DPE. Elle est reliée au tout à l'égout et sa charpente et toiture sont en excellent état. Coté exterieur,  En plus, un jardin de 83m² lui aussi non attenant au deux autres parcelles. A voir rapidement.

Ville : Ardillières
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17290
Coordonnées : 46.052190, -0.885320
Total : 152 692€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 144 700€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 10.42€/m²/mois
Fourchette : 8.23€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11883€/an
Fourchette totale : 781€ - 1255€/mois
Fourchette annuelle : 9377€ - 15059€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 788,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 777,92€
Coût de l'assurance :12 978,82€
Taxe foncière : 1 188,31€/an
Soit par mois : 99,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
VentilationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement VMC
Remplacement de la VMC par une VMC double flux
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Isolation:3 800€
    Isolation combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€
  • Ventilation:5 500€
    VMC double flux: 1 système × 5500€ = 5500€
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 7500€ = 7500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 9000€ = 9000€
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture pour 3 chambres: 25 m² × 180€/m² = 4500€
  • Salon:1 000€
    Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ardillières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 883 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 692 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 421 €
Revenus locatifs : +11 883 €
Charges déductibles : -51 421 €
Résultat foncier Année 1 : -39 538 €(Déficit de 39 538 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 138 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 621 €/an
Revenus locatifs : +11 883 €
Charges déductibles : -6 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18137.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 883 €51 426 €4 918 €-39 542 €21 400 €18 142 €18 142 €
212 121 €6 492 €4 785 €5 628 €--12 514 €
312 363 €6 355 €4 648 €6 008 €--6 506 €
412 610 €6 213 €4 506 €6 397 €--108 €
512 863 €6 066 €4 359 €6 796 €---
613 120 €5 915 €4 207 €7 205 €---
713 382 €5 758 €4 051 €7 624 €---
813 650 €5 596 €3 889 €8 054 €---
913 923 €5 429 €3 722 €8 494 €---
1014 201 €5 257 €3 549 €8 945 €---
1114 485 €5 078 €3 371 €9 407 €---
1214 775 €4 894 €3 187 €9 881 €---
1315 071 €4 704 €2 996 €10 367 €---
1415 372 €4 507 €2 800 €10 865 €---
1515 680 €4 304 €2 596 €11 376 €---
1615 993 €4 094 €2 387 €11 899 €---
1716 313 €3 877 €2 170 €12 436 €---
1816 639 €3 653 €1 946 €12 986 €---
1916 972 €3 422 €1 714 €13 550 €---
2017 311 €3 183 €1 475 €14 129 €---
2117 658 €2 936 €1 228 €14 722 €---
2218 011 €2 681 €973 €15 330 €---
2318 371 €2 417 €710 €15 954 €---
2418 738 €2 145 €437 €16 594 €---
2519 113 €1 863 €156 €17 250 €---
TOTAL380 620 €158 265 €70 778 €222 355 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 355 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 495 €-6 420 €+8 915 €
2+2 495 €0 €+2 495 €
3+2 495 €0 €+2 495 €
4+2 495 €0 €+2 495 €
5+2 495 €+2 006 €+489 €
6+2 495 €+2 162 €+333 €
7+2 495 €+2 287 €+208 €
8+2 495 €+2 416 €+79 €
9+2 495 €+2 548 €-53 €
10+2 495 €+2 683 €-188 €
11+2 495 €+2 822 €-327 €
12+2 495 €+2 964 €-469 €
13+2 495 €+3 110 €-615 €
14+2 495 €+3 260 €-765 €
15+2 495 €+3 413 €-918 €
16+2 495 €+3 570 €-1 075 €
17+2 495 €+3 731 €-1 236 €
18+2 495 €+3 896 €-1 401 €
19+2 495 €+4 065 €-1 570 €
20+2 495 €+4 239 €-1 744 €
21+2 495 €+4 417 €-1 922 €
22+2 495 €+4 599 €-2 104 €
23+2 495 €+4 786 €-2 291 €
24+2 495 €+4 978 €-2 483 €
25+2 495 €+5 175 €-2 680 €
Total+62 375 €+66 707 €+-4 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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