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Maison à vendre

VillePexiora (11)
Surface120m²
Coût Total139 220€
Loyer Annuel12 178€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 741,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, 1 parking: Garage, calme

Située au coeur du village, proche de toutes commodités (épicerie, boulangerie, école, coiffeur), cette maison ancienne de 120 m² habitables comprend 2 garages et est louée depuis 2011 (locataire en place).

Des travaux de rénovation et rafraîchissement sont à prévoir, mais le potentiel est réel ! Idéal investisseur ou projet personnel.

À visiter sans tarder !

Ville : Pexiora
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11150
Coordonnées : 43.270246, 2.040785
Total : 139 220€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 43 100€
Valeur du bien : 132 100€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1015€/mois
Loyer annuel estimé : 12178€/an
Fourchette totale : 792€ - 1300€/mois
Fourchette annuelle : 9508€ - 15599€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 11.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,28 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 714 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-62 714€ (-41.3%)
Marge achat-revente :12 494€ (8.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 730,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 637,17€
Coût de l'assurance :12 181,75€
Taxe foncière : 1 217,81€/an
Soit par mois : 101,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 014,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :183,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pexiora (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 178 €/an
Calcul : 1 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 218 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 478 €
Revenus locatifs : +12 178 €
Charges déductibles : -49 478 €
Résultat foncier Année 1 : -37 300 €(Déficit de 37 300 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 900 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 378 €/an
Revenus locatifs : +12 178 €
Charges déductibles : -6 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 800 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15900.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 178 €49 483 €4 678 €-37 305 €21 400 €15 905 €15 905 €
212 422 €6 259 €4 554 €6 163 €--9 742 €
312 670 €6 130 €4 425 €6 540 €--3 202 €
412 924 €5 997 €4 292 €6 926 €---
513 182 €5 860 €4 155 €7 322 €---
613 446 €5 717 €4 012 €7 728 €---
713 715 €5 570 €3 865 €8 144 €---
813 989 €5 418 €3 713 €8 571 €---
914 269 €5 260 €3 555 €9 008 €---
1014 554 €5 097 €3 392 €9 457 €---
1114 845 €4 929 €3 224 €9 916 €---
1215 142 €4 754 €3 049 €10 388 €---
1315 445 €4 574 €2 869 €10 871 €---
1415 754 €4 387 €2 682 €11 366 €---
1516 069 €4 194 €2 489 €11 875 €---
1616 390 €3 994 €2 289 €12 396 €---
1716 718 €3 788 €2 083 €12 930 €---
1817 052 €3 574 €1 869 €13 478 €---
1917 393 €3 353 €1 648 €14 041 €---
2017 741 €3 124 €1 419 €14 617 €---
2118 096 €2 887 €1 182 €15 209 €---
2218 458 €2 642 €937 €15 816 €---
2318 827 €2 389 €684 €16 438 €---
2419 204 €2 127 €422 €17 077 €---
2519 588 €1 855 €150 €17 732 €---
TOTAL390 069 €153 364 €67 637 €236 705 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 557 €-6 420 €+8 977 €
2+2 557 €0 €+2 557 €
3+2 557 €0 €+2 557 €
4+2 557 €+1 117 €+1 440 €
5+2 557 €+2 197 €+360 €
6+2 557 €+2 318 €+239 €
7+2 557 €+2 443 €+114 €
8+2 557 €+2 571 €-14 €
9+2 557 €+2 702 €-145 €
10+2 557 €+2 837 €-280 €
11+2 557 €+2 975 €-418 €
12+2 557 €+3 116 €-559 €
13+2 557 €+3 261 €-704 €
14+2 557 €+3 410 €-853 €
15+2 557 €+3 562 €-1 005 €
16+2 557 €+3 719 €-1 162 €
17+2 557 €+3 879 €-1 322 €
18+2 557 €+4 044 €-1 487 €
19+2 557 €+4 212 €-1 655 €
20+2 557 €+4 385 €-1 828 €
21+2 557 €+4 563 €-2 006 €
22+2 557 €+4 745 €-2 188 €
23+2 557 €+4 932 €-2 375 €
24+2 557 €+5 123 €-2 566 €
25+2 557 €+5 320 €-2 763 €
Total+63 925 €+71 012 €+-7 087 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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