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Appartement de 5 pièces à Saint-Pierre-du-Perray (91280)

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-du-Perray (91)
Surface96m²
Coût Total236 160€
Loyer Annuel18 088€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Interphone

T5 - 96m ²

Saint-Pierre-du-Perray – Centre-ville À seulement 2 000 euros / m² — Le prix le plus bas du secteur !

Idéal investisseur ou premier achat

La valeur locative actuelle est estimée à 1 350 euros, avec un potentiel d'optimisation, notamment par une mise en location en colocation meublée. Proche Intermarché, TZ et accès rapide au RER.

Au dernier étage d'un immeuble récent, découvrez cet appartement lumineux de 5 pièces disposant de plusieurs terrasses.

Il se compose de :

Une vaste entrée

Une cuisine (à aménager ou équipée selon option)

Un séjour double ouvrant sur la terrasse

3 chambres avec rangements

Une salle de bains

Un WC séparé

Chaudière gaz individuelle neuve Charges faibles: 150 euros/mois Référence annonce : 19 Date de réalisation du diagnostic : 01/10/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Pierre-du-Perray
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91280
Coordonnées : 48.601963, 2.502861
Total : 236 160€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 220 800€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 15.70€/m²/mois
Fourchette : 13.92€ - 17.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1507€/mois
Loyer annuel estimé : 18088€/an
Fourchette totale : 1337€ - 1700€/mois
Fourchette annuelle : 16040€ - 20398€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 152,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 219,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 468,18€
Coût de l'assurance :20 073,60€
Taxe foncière : 1 808,84€/an
Soit par mois : 150,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 507,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 519,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour optimiser le système de chauffage existant.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec nouveau carrelage et peinture.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 × 800€ = 8000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Aménagement cuisine complète: 1 × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 088 €/an
Calcul : 1 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 160 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 809 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 811 €
Revenus locatifs : +18 088 €
Charges déductibles : -40 811 €
Résultat foncier Année 1 : -22 722 €(Déficit de 22 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 322 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 011 €/an
Revenus locatifs : +18 088 €
Charges déductibles : -12 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1322.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 088 €40 818 €7 606 €-22 730 €21 400 €1 330 €1 330 €
218 450 €11 812 €7 401 €6 638 €---
318 819 €11 600 €7 188 €7 219 €---
419 196 €11 380 €6 968 €7 815 €---
519 579 €11 153 €6 742 €8 426 €---
619 971 €10 919 €6 507 €9 052 €---
720 371 €10 677 €6 265 €9 694 €---
820 778 €10 427 €6 015 €10 351 €---
921 193 €10 168 €5 756 €11 025 €---
1021 617 €9 901 €5 489 €11 716 €---
1122 050 €9 625 €5 213 €12 424 €---
1222 491 €9 340 €4 929 €13 150 €---
1322 940 €9 046 €4 634 €13 895 €---
1423 399 €8 742 €4 330 €14 658 €---
1523 867 €8 428 €4 016 €15 440 €---
1624 345 €8 103 €3 691 €16 242 €---
1724 832 €7 768 €3 356 €17 064 €---
1825 328 €7 421 €3 009 €17 907 €---
1925 835 €7 063 €2 651 €18 772 €---
2026 351 €6 693 €2 282 €19 658 €---
2126 878 €6 311 €1 900 €20 567 €---
2227 416 €5 917 €1 505 €21 499 €---
2327 964 €5 509 €1 097 €22 455 €---
2428 524 €5 088 €676 €23 436 €---
2529 094 €4 653 €241 €24 441 €---
TOTAL579 378 €248 563 €109 468 €330 815 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 815 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 799 €-6 420 €+10 219 €
2+3 799 €+1 592 €+2 207 €
3+3 799 €+2 166 €+1 633 €
4+3 799 €+2 345 €+1 454 €
5+3 799 €+2 528 €+1 271 €
6+3 799 €+2 716 €+1 083 €
7+3 799 €+2 908 €+891 €
8+3 799 €+3 105 €+694 €
9+3 799 €+3 308 €+491 €
10+3 799 €+3 515 €+284 €
11+3 799 €+3 727 €+72 €
12+3 799 €+3 945 €-146 €
13+3 799 €+4 168 €-369 €
14+3 799 €+4 397 €-598 €
15+3 799 €+4 632 €-833 €
16+3 799 €+4 873 €-1 074 €
17+3 799 €+5 119 €-1 320 €
18+3 799 €+5 372 €-1 573 €
19+3 799 €+5 631 €-1 832 €
20+3 799 €+5 897 €-2 098 €
21+3 799 €+6 170 €-2 371 €
22+3 799 €+6 450 €-2 651 €
23+3 799 €+6 737 €-2 938 €
24+3 799 €+7 031 €-3 232 €
25+3 799 €+7 332 €-3 533 €
Total+94 975 €+99 244 €+-4 269 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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