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Détails du bien

VilleSaint-Avold (57)
Surface66.55
Coût Total111 676
Loyer Annuel6 348
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 700 €
Surface : 66.55 m²
Prix au m² : 1 347,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre Appartement F3 lumineux avec terrasse à Saint-Avold (Parc Mélusine) Situé sur les hauteurs de Saint-Avold, au sein de la résidence prisée et sécurisée du Parc Mélusine, découvrez ce bel appartement F3 aux prestations agréables et à la luminosité exceptionnelle. Il se compose d'une entrée desservant une cuisine fonctionnelle, un séjour spacieux et baigné de lumière, deux chambres confortables, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant. Vous apprécierez également sa terrasse, idéale pour profiter des beaux jours et d'un environnement calme et verdoyant. Chauffage individuel au gaz (chaudière récente). Implanté dans une copropriété sécurisée et bien entretenue, cet appartement offre un cadre de vie paisible tout en restant proche des commodités. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. À visiter sans tarder ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1140.0 € et 1580.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-rpde-st-avold.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Avold
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57500
Coordonnées : 49.108566, 6.713903
Total : 111 676
Prix d'acquisition : 89 700
Travaux : 14 800
Valeur du bien : 104 500
Frais de notaire : 7 176
Coût estimé : 7 176
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.55
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6348€/an
Fourchette totale : 421€ - 665€/mois
Fourchette annuelle : 5049€ - 7982€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 676
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 584,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 255,49
Coût de l'assurance :9 492,46
Taxe foncière : 634,83€/an
Soit par mois : 52,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 529,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz, si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et éventuellement petits travaux cosmétiques.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 800(222 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant remplacement éléments sanitaires si nécessaire, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400
    Revêtement sol et peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 400
    Rafraîchissement léger salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Avold (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 348 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 676 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 563
Revenus locatifs : +6 348
Charges déductibles : -19 563
Résultat foncier Année 1 : -13 215(Déficit de 13 215 €)
Imputable sur revenu global : 13 215
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 763 €/an
Revenus locatifs : +6 348
Charges déductibles : -4 763
Résultat foncier Années 2+ : 1 585 €/an
Prix d'achat du bien : 89 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 305(65% de 89 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 120 €/an
Calcul : 58 305 € × 3,636% = 2 120
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 34819 5673 752-13 21913 219 €--
26 4754 6673 6531 808---
36 6054 5643 5502 041---
46 7374 4573 4432 279---
56 8724 3473 3332 524---
67 0094 2333 2192 776---
77 1494 1153 1003 034---
87 2923 9932 9783 299---
97 4383 8662 8523 572---
107 5873 7362 7213 851---
117 7393 6012 5864 138---
127 8933 4612 4464 433---
138 0513 3162 3014 735---
148 2123 1662 1525 046---
158 3763 0111 9975 365---
168 5442 8511 8365 693---
178 7152 6851 6716 030---
188 8892 5141 4996 376---
199 0672 3361 3226 731---
209 2482 1531 1387 096---
219 4331 9639487 471---
229 6221 7667527 856---
239 8141 5635488 251---
2410 0111 3533388 658---
2510 2111 1351219 076---
TOTAL203 33894 41954 255108 92013 219Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 966
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 920
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 348 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 333-3 966+5 299
2+1 333+542+791
3+1 333+612+721
4+1 333+684+649
5+1 333+757+576
6+1 333+833+500
7+1 333+910+423
8+1 333+990+343
9+1 333+1 071+262
10+1 333+1 155+178
11+1 333+1 241+92
12+1 333+1 330+3
13+1 333+1 421-88
14+1 333+1 514-181
15+1 333+1 610-277
16+1 333+1 708-375
17+1 333+1 809-476
18+1 333+1 913-580
19+1 333+2 019-686
20+1 333+2 129-796
21+1 333+2 241-908
22+1 333+2 357-1 024
23+1 333+2 475-1 142
24+1 333+2 597-1 264
25+1 333+2 723-1 390
Total+33 325+32 676+649
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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