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Détails du bien

VilleToulouse (31)
Surface45m²
Coût Total134 700€
Loyer Annuel8 596€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 755,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Très bonne rentabilité pour cet appartement situé dans une résidence sécurisée proches de toutes les commodités.

Il est composé d'une entrée avec placard, d'un séjour avec cuisine ouvrant sur un balcon, d'une grande chambre avec placard,

d'une salle d'eau avec sanitaire et rangements.

Un stationnement compète ce bien.

Vendu loué.

Pour tout renseignement, contactez nous

Bien proposé par Karine ZAPPARATA EI- Agent commercial inscrit au RSAC de Toulouse sous le n° 845 338 441

Karine. ZAPPARATA Agent commercial

RSAC n°845 338 441 à TOULOUSE FONCIA Toulouse 1 Place de l'Ormeau - 31400 Toulouse - CPI74012016000012160

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Total : 134 700€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 49 380€
Valeur du bien : 128 380€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8596€/an
Fourchette totale : 585€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 7018€ - 10530€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 408,75 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 394 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+15 606€ (+24.6%)
Marge achat-revente :-71 306€ (-112.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 441,22€
Coût de l'assurance :11 786,25€
Taxe foncière : 859,62€/an
Soit par mois : 71,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine à moderniser
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant remplacement des sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour conformité et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre pour améliorer le confort et l'esthétique.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 380 €(1 097 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:21 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 596 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 522 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 233 €
Revenus locatifs : +8 596 €
Charges déductibles : -55 233 €
Résultat foncier Année 1 : -46 636 €(Déficit de 46 636 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 236 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 853 €/an
Revenus locatifs : +8 596 €
Charges déductibles : -5 853 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25236.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 596 €55 237 €4 526 €-46 641 €21 400 €25 241 €25 241 €
28 768 €5 737 €4 406 €3 031 €--22 209 €
38 943 €5 612 €4 281 €3 331 €--18 878 €
49 122 €5 484 €4 153 €3 639 €--15 240 €
59 305 €5 351 €4 020 €3 954 €--11 286 €
69 491 €5 213 €3 882 €4 278 €--7 008 €
79 681 €5 071 €3 740 €4 610 €--2 398 €
89 874 €4 923 €3 592 €4 951 €---
910 072 €4 771 €3 440 €5 301 €---
1010 273 €4 613 €3 282 €5 660 €---
1110 479 €4 450 €3 119 €6 029 €---
1210 688 €4 281 €2 950 €6 407 €---
1310 902 €4 107 €2 776 €6 795 €---
1411 120 €3 926 €2 595 €7 194 €---
1511 343 €3 739 €2 408 €7 603 €---
1611 569 €3 546 €2 215 €8 023 €---
1711 801 €3 346 €2 015 €8 455 €---
1812 037 €3 139 €1 808 €8 898 €---
1912 278 €2 925 €1 594 €9 352 €---
2012 523 €2 704 €1 373 €9 819 €---
2112 774 €2 475 €1 144 €10 299 €---
2213 029 €2 238 €907 €10 791 €---
2313 290 €1 993 €662 €11 297 €---
2413 555 €1 739 €408 €11 816 €---
2513 826 €1 477 €146 €12 350 €---
TOTAL275 339 €148 098 €65 441 €127 241 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 241 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 805 €-6 420 €+8 225 €
2+1 805 €0 €+1 805 €
3+1 805 €0 €+1 805 €
4+1 805 €0 €+1 805 €
5+1 805 €0 €+1 805 €
6+1 805 €0 €+1 805 €
7+1 805 €0 €+1 805 €
8+1 805 €+766 €+1 039 €
9+1 805 €+1 590 €+215 €
10+1 805 €+1 698 €+107 €
11+1 805 €+1 809 €-4 €
12+1 805 €+1 922 €-117 €
13+1 805 €+2 039 €-234 €
14+1 805 €+2 158 €-353 €
15+1 805 €+2 281 €-476 €
16+1 805 €+2 407 €-602 €
17+1 805 €+2 536 €-731 €
18+1 805 €+2 669 €-864 €
19+1 805 €+2 806 €-1 001 €
20+1 805 €+2 946 €-1 141 €
21+1 805 €+3 090 €-1 285 €
22+1 805 €+3 237 €-1 432 €
23+1 805 €+3 389 €-1 584 €
24+1 805 €+3 545 €-1 740 €
25+1 805 €+3 705 €-1 900 €
Total+45 125 €+38 172 €+6 953 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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