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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface111m²
Coût Total176 140€
Loyer Annuel12 861€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 418,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cave, 4 chambres, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Environnement: Situé en plein coeur de Soissons, proche place du marché. Appartement comprenant 4 chambres, spacieux et lumineux de 111 m² situé au 3 € étage et dernier étage.

  • Espace cuisine ouverte sur séjour
  • Salle de bains avec Wc
  • Chaufferie
  • Cave -Parking gratuit à proximité immédiate À savoir :
  • Petite copropriété de 18 lots, 2 lots actuellement à la vente
  • Résidence sécurisée
  • Charges de copropriété mensuelles : 75€/mois

Cette annonce vous est proposée par GUICHERD Martial - EI - N°RSAC: 930818240, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Soissons Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires charge vendeur. , E-mail: . Exerçant avec la carte professionnelle numéro CPI02012024000000004. La financière du Fay immobilier RCS de Soissons.

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.380070, 3.322830
Total : 176 140€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 6 040€
Valeur du bien : 163 540€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12861€/an
Fourchette totale : 860€ - 1336€/mois
Fourchette annuelle : 10320€ - 16027€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 780,82 €/m²
Basé sur :239 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 671 €
Prix d'achat :157 500 €
Décote à l'achat :-40 171€ (-20.3%)
Marge achat-revente :21 531€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :872,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 923,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 573,99€
Coût de l'assurance :15 412,25€
Taxe foncière : 1 286,08€/an
Soit par mois : 107,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 071,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 105,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - salon avec quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 040 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 861 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 286 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 755 €
Revenus locatifs : +12 861 €
Charges déductibles : -14 755 €
Résultat foncier Année 1 : -1 894 €(Déficit de 1 894 €)
Imputable sur revenu global : 1 894 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 715 €/an
Revenus locatifs : +12 861 €
Charges déductibles : -8 715 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 146 €/an
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 861 €14 761 €5 918 €-1 900 €1 900 €--
213 118 €8 564 €5 761 €4 554 €---
313 380 €8 401 €5 599 €4 979 €---
413 648 €8 233 €5 430 €5 415 €---
513 921 €8 059 €5 256 €5 862 €---
614 199 €7 879 €5 076 €6 320 €---
714 483 €7 693 €4 890 €6 791 €---
814 773 €7 500 €4 698 €7 273 €---
915 068 €7 301 €4 498 €7 768 €---
1015 370 €7 095 €4 292 €8 275 €---
1115 677 €6 881 €4 079 €8 796 €---
1215 991 €6 661 €3 858 €9 330 €---
1316 311 €6 432 €3 630 €9 878 €---
1416 637 €6 196 €3 394 €10 441 €---
1516 970 €5 952 €3 149 €11 018 €---
1617 309 €5 699 €2 896 €11 610 €---
1717 655 €5 438 €2 635 €12 218 €---
1818 008 €5 167 €2 364 €12 841 €---
1918 368 €4 887 €2 085 €13 481 €---
2018 736 €4 598 €1 795 €14 138 €---
2119 110 €4 298 €1 496 €14 812 €---
2219 493 €3 988 €1 186 €15 504 €---
2319 883 €3 668 €865 €16 215 €---
2420 280 €3 336 €533 €16 944 €---
2520 686 €2 993 €190 €17 693 €---
TOTAL411 935 €161 678 €85 574 €250 257 €1 900 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 570 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 257 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 701 €-570 €+3 271 €
2+2 701 €+1 366 €+1 335 €
3+2 701 €+1 494 €+1 207 €
4+2 701 €+1 625 €+1 076 €
5+2 701 €+1 759 €+942 €
6+2 701 €+1 896 €+805 €
7+2 701 €+2 037 €+664 €
8+2 701 €+2 182 €+519 €
9+2 701 €+2 330 €+371 €
10+2 701 €+2 483 €+218 €
11+2 701 €+2 639 €+62 €
12+2 701 €+2 799 €-98 €
13+2 701 €+2 963 €-262 €
14+2 701 €+3 132 €-431 €
15+2 701 €+3 305 €-604 €
16+2 701 €+3 483 €-782 €
17+2 701 €+3 665 €-964 €
18+2 701 €+3 852 €-1 151 €
19+2 701 €+4 044 €-1 343 €
20+2 701 €+4 241 €-1 540 €
21+2 701 €+4 444 €-1 743 €
22+2 701 €+4 651 €-1 950 €
23+2 701 €+4 864 €-2 163 €
24+2 701 €+5 083 €-2 382 €
25+2 701 €+5 308 €-2 607 €
Total+67 525 €+75 077 €+-7 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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