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Achat : Maison (55000)

VilleBar-le-Duc (55)
Surface125m²
Coût Total169 880€
Loyer Annuel11 225€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 796 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 525 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

'' nouvelle Exclusivité '' à BAR LE DUC secteur verdoyant, PAVILLON sur sous-sol vous offrant une vaste entrée-bureau, un séjour avec accés balcon, une cuisine, 3 chambres, une salle de bains avec douche italienne. Fenêtres PVC DV et volets roulants motorisés, le top serait de mettre en place une isolation extérieure. Pour compléter, au sous-sol nous retrouvons une grande pièce ainsi qu' un vaste garage. Bien située au calme dans son terrain de 525m²! Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard: 5810 €. Surface loi Carrez: 125 m².

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.781670, 5.165440
Total : 169 880€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 62 420€
Valeur du bien : 161 920€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11225€/an
Fourchette totale : 718€ - 1218€/mois
Fourchette annuelle : 8619€ - 14618€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 432,54 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 068 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-79 568€ (-44.4%)
Marge achat-revente :9 188€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :853,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 921,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 078,51€
Coût de l'assurance :20 385,60€
Taxe foncière : 1 122,49€/an
Soit par mois : 93,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 935,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 33 m²
Raison: État 3.7/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 420 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 500€
    Isolation des combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:16 000€
    Remplacement des fenêtres: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant dans les chambres:3 600€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans les chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 320€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 33 m² × 40€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salle à manger:800€
    Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 225 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 122 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 280 €
Revenus locatifs : +11 225 €
Charges déductibles : -70 280 €
Résultat foncier Année 1 : -59 055 €(Déficit de 59 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 860 €/an
Revenus locatifs : +11 225 €
Charges déductibles : -7 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37654.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 225 €70 285 €5 927 €-59 060 €21 400 €37 660 €37 660 €
211 449 €7 711 €5 773 €3 739 €--33 922 €
311 678 €7 551 €5 613 €4 128 €--29 794 €
411 912 €7 385 €5 447 €4 527 €--25 266 €
512 150 €7 213 €5 275 €4 938 €--20 329 €
612 393 €7 035 €5 097 €5 359 €--14 970 €
712 641 €6 850 €4 912 €5 791 €--9 179 €
812 894 €6 659 €4 721 €6 235 €--2 944 €
913 152 €6 461 €4 523 €6 691 €---
1013 415 €6 256 €4 318 €7 159 €---
1113 683 €6 044 €4 106 €7 640 €---
1213 957 €5 824 €3 886 €8 133 €---
1314 236 €5 596 €3 658 €8 640 €---
1414 521 €5 360 €3 422 €9 161 €---
1514 811 €5 115 €3 177 €9 696 €---
1615 107 €4 862 €2 924 €10 246 €---
1715 409 €4 599 €2 661 €10 810 €---
1815 718 €4 327 €2 390 €11 390 €---
1916 032 €4 046 €2 108 €11 986 €---
2016 353 €3 754 €1 816 €12 598 €---
2116 680 €3 452 €1 514 €13 228 €---
2217 013 €3 139 €1 201 €13 874 €---
2317 354 €2 815 €877 €14 539 €---
2417 701 €2 479 €541 €15 222 €---
2518 055 €2 131 €193 €15 924 €---
TOTAL359 538 €196 946 €86 079 €162 592 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 592 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 357 €-6 420 €+8 777 €
2+2 357 €0 €+2 357 €
3+2 357 €0 €+2 357 €
4+2 357 €0 €+2 357 €
5+2 357 €0 €+2 357 €
6+2 357 €0 €+2 357 €
7+2 357 €0 €+2 357 €
8+2 357 €0 €+2 357 €
9+2 357 €+1 124 €+1 233 €
10+2 357 €+2 148 €+209 €
11+2 357 €+2 292 €+65 €
12+2 357 €+2 440 €-83 €
13+2 357 €+2 592 €-235 €
14+2 357 €+2 748 €-391 €
15+2 357 €+2 909 €-552 €
16+2 357 €+3 074 €-717 €
17+2 357 €+3 243 €-886 €
18+2 357 €+3 417 €-1 060 €
19+2 357 €+3 596 €-1 239 €
20+2 357 €+3 780 €-1 423 €
21+2 357 €+3 968 €-1 611 €
22+2 357 €+4 162 €-1 805 €
23+2 357 €+4 362 €-2 005 €
24+2 357 €+4 566 €-2 209 €
25+2 357 €+4 777 €-2 420 €
Total+58 925 €+48 777 €+10 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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