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Maison à rénover

VilleVierzon (18)
Surface90m²
Coût Total110 480€
Loyer Annuel8 541€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 622,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

A VENDRE SUR VIERZON SECTEUR EST Maison comprenant : un salon séjour, une cuisine aménagée et équipée , une salle d'eau, un wc et une grande pièce. A l'étage : 3 chambres Terrain clos de 750 m2 avec garage. travaux de chauffage et d'assainissement à prévoir idéal pour première acquisition ou investissement locatif Prix : 56 000 euros frais d'agence inclus La petite agence VIERZON 6 place Aristide BRIAND 02.48.71.18.98 vierzon@lapetite-agence.fr MEDIATEUR DE LA CONSOMMATION : MEDIMMOCONSO 1 Allée du Parc Mesemena - Bât A- CS 25222 - 44505 LA BAULE CEDEX - mail: contact@medimmoconso.fr - https://lapetiteagence.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.213178, 2.117707
Total : 110 480€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 106 000€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8541€/an
Fourchette totale : 571€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 6855€ - 10643€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 000 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-44 000€ (-44.0%)
Marge achat-revente :-10 480€ (-10.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 568,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 912,86€
Coût de l'assurance :8 286,00€
Taxe foncière : 854,15€/an
Soit par mois : 71,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 35 m² (20 m² + 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 541 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 480 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 784 €
Revenus locatifs : +8 541 €
Charges déductibles : -54 784 €
Résultat foncier Année 1 : -46 243 €(Déficit de 46 243 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 843 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 784 €/an
Revenus locatifs : +8 541 €
Charges déductibles : -4 784 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24842.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 541 €54 788 €3 602 €-46 246 €21 400 €24 846 €24 846 €
28 712 €4 691 €3 505 €4 021 €--20 825 €
38 887 €4 591 €3 405 €4 296 €--16 529 €
49 064 €4 487 €3 302 €4 577 €--11 952 €
59 246 €4 380 €3 195 €4 865 €--7 087 €
69 430 €4 270 €3 084 €5 161 €--1 926 €
79 619 €4 155 €2 970 €5 464 €---
89 811 €4 037 €2 852 €5 774 €---
910 008 €3 915 €2 730 €6 093 €---
1010 208 €3 789 €2 603 €6 419 €---
1110 412 €3 659 €2 473 €6 753 €---
1210 620 €3 524 €2 338 €7 097 €---
1310 833 €3 384 €2 199 €7 448 €---
1411 049 €3 240 €2 055 €7 809 €---
1511 270 €3 092 €1 906 €8 179 €---
1611 496 €2 938 €1 752 €8 558 €---
1711 726 €2 779 €1 593 €8 947 €---
1811 960 €2 615 €1 429 €9 345 €---
1912 199 €2 445 €1 259 €9 754 €---
2012 443 €2 270 €1 084 €10 174 €---
2112 692 €2 088 €903 €10 604 €---
2212 946 €1 901 €715 €11 045 €---
2313 205 €1 707 €522 €11 498 €---
2413 469 €1 507 €321 €11 962 €---
2513 738 €1 300 €115 €12 438 €---
TOTAL273 586 €131 553 €51 913 €142 034 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 034 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 794 €-6 420 €+8 214 €
2+1 794 €0 €+1 794 €
3+1 794 €0 €+1 794 €
4+1 794 €0 €+1 794 €
5+1 794 €0 €+1 794 €
6+1 794 €0 €+1 794 €
7+1 794 €+1 061 €+733 €
8+1 794 €+1 732 €+62 €
9+1 794 €+1 828 €-34 €
10+1 794 €+1 926 €-132 €
11+1 794 €+2 026 €-232 €
12+1 794 €+2 129 €-335 €
13+1 794 €+2 234 €-440 €
14+1 794 €+2 343 €-549 €
15+1 794 €+2 454 €-660 €
16+1 794 €+2 567 €-773 €
17+1 794 €+2 684 €-890 €
18+1 794 €+2 804 €-1 010 €
19+1 794 €+2 926 €-1 132 €
20+1 794 €+3 052 €-1 258 €
21+1 794 €+3 181 €-1 387 €
22+1 794 €+3 314 €-1 520 €
23+1 794 €+3 449 €-1 655 €
24+1 794 €+3 589 €-1 795 €
25+1 794 €+3 731 €-1 937 €
Total+44 850 €+42 610 €+2 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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