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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCoursan (11)
Surface58m²
Coût Total112 630€
Loyer Annuel7 765€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 396,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 30/06/2026, 2 étage, Cuisine ouverte, Salon (total 33 m²), 1 chambre, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

EIC Immobilier vous propose cet appartement à seulement 5 minutes de Narbonne ! Un appartement spacieux et lumineux, situé au 2 € et dernier étage d'une petite copropriété : Séjour/cuisine de 33 m² — un bel espace de vie très agréable. Une chambre confortable Une salle d'eau et WC séparé. Accès au grenier pour du rangement supplémentaire Toutes les commodités à proximité : commerces, services, transports… un emplacement idéal ! Contactez dès maintenant l'Agence EIC Immobilier pour convenir d'un rendez-vous et découvrir cette opportunité rare !

Ville : Coursan
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11110
Coordonnées : 43.244132, 3.058738
Total : 112 630€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 25 150€
Valeur du bien : 106 150€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7765€/an
Fourchette totale : 536€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 6435€ - 9371€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 411,66 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :81 876 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-876€ (-1.1%)
Marge achat-revente :-30 754€ (-37.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 596,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 163,48€
Coût de l'assurance :10 136,70€
Taxe foncière : 776,54€/an
Soit par mois : 64,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 150 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coursan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 765 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 630 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 202 €
Revenus locatifs : +7 765 €
Charges déductibles : -30 202 €
Résultat foncier Année 1 : -22 437 €(Déficit de 22 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 052 €/an
Revenus locatifs : +7 765 €
Charges déductibles : -5 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 713 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1036.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 765 €30 206 €3 874 €-22 441 €21 400 €1 041 €1 041 €
27 921 €4 954 €3 772 €2 967 €---
38 079 €4 849 €3 667 €3 230 €---
48 241 €4 740 €3 558 €3 501 €---
58 405 €4 627 €3 445 €3 779 €---
68 574 €4 510 €3 328 €4 064 €---
78 745 €4 389 €3 207 €4 356 €---
88 920 €4 263 €3 081 €4 657 €---
99 098 €4 134 €2 952 €4 965 €---
109 280 €3 999 €2 817 €5 281 €---
119 466 €3 860 €2 678 €5 606 €---
129 655 €3 716 €2 534 €5 939 €---
139 848 €3 567 €2 385 €6 281 €---
1410 045 €3 413 €2 231 €6 633 €---
1510 246 €3 253 €2 071 €6 994 €---
1610 451 €3 087 €1 905 €7 364 €---
1710 660 €2 916 €1 734 €7 744 €---
1810 873 €2 738 €1 556 €8 135 €---
1911 091 €2 555 €1 373 €8 536 €---
2011 313 €2 364 €1 182 €8 948 €---
2111 539 €2 167 €985 €9 371 €---
2211 770 €1 964 €782 €9 806 €---
2312 005 €1 752 €570 €10 253 €---
2412 245 €1 534 €352 €10 711 €---
2512 490 €1 308 €126 €11 183 €---
TOTAL248 727 €110 864 €56 163 €137 864 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 631 €-6 420 €+8 051 €
2+1 631 €+578 €+1 053 €
3+1 631 €+969 €+662 €
4+1 631 €+1 050 €+581 €
5+1 631 €+1 134 €+497 €
6+1 631 €+1 219 €+412 €
7+1 631 €+1 307 €+324 €
8+1 631 €+1 397 €+234 €
9+1 631 €+1 489 €+142 €
10+1 631 €+1 584 €+47 €
11+1 631 €+1 682 €-51 €
12+1 631 €+1 782 €-151 €
13+1 631 €+1 884 €-253 €
14+1 631 €+1 990 €-359 €
15+1 631 €+2 098 €-467 €
16+1 631 €+2 209 €-578 €
17+1 631 €+2 323 €-692 €
18+1 631 €+2 441 €-810 €
19+1 631 €+2 561 €-930 €
20+1 631 €+2 684 €-1 053 €
21+1 631 €+2 811 €-1 180 €
22+1 631 €+2 942 €-1 311 €
23+1 631 €+3 076 €-1 445 €
24+1 631 €+3 213 €-1 582 €
25+1 631 €+3 355 €-1 724 €
Total+40 775 €+41 359 €+-584 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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