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Maison 5 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleTresserre (66)
Surface108
Coût Total196 900
Loyer Annuel13 562
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-13
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 194,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre Tresserre

Située au coeur du charmant village de Tresserre, cette maison de village une face séduira les amateurs de biens atypiques et de volumes bien pensés. Dès l'entrée, vous découvrez une pièce de 21 m², idéale pour du stockage, un atelier ou un espace polyvalent selon vos besoins. Dans la continuité, le rez-de-chaussée offre une salle d'eau ainsi qu'une chambre, apportant confort et fonctionnalité. À l'étage, laissez-vous surprendre par un grand espace de plus de 30 m² comprenant une cuisine équipée et aménagée, ouverte sur un séjour lumineux de plus de 20 m², parfait pour les moments de convivialité. Pour compléter ce bien, une belle mezzanine de 15 m² vient sublimer l'ensemble : elle pourra accueillir un second couchage, un bureau ou un espace détente selon vos envies. ? Un bien atypique, plein de charme, qui mérite une visite sans tarder. Référence annonce : VM14035-BARRIO Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,50% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 120 000 €

Ville : Tresserre
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66300
Coordonnées : 42.564710, 2.832940
Total : 196 900
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 57 580
Valeur du bien : 186 580
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 14.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1130€/mois
Loyer annuel estimé : 13562€/an
Fourchette totale : 837€ - 1525€/mois
Fourchette annuelle : 10048€ - 18304€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 030,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 030,39
Coût de l'assurance :17 228,75
Taxe foncière : 1 356,15€/an
Soit par mois : 113,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 130,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 580(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Isolation:4 820
    Isolation toiture/combles: 108 m² × 40€/m² = 4 320€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 900
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10 400€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:2 900
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 200€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 160
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2 160€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:20 000
    Cuisine complète: 15 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Électricité générale:1 300
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tresserre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 562 €/an
Calcul : 1 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 900 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 196
Revenus locatifs : +13 562
Charges déductibles : -66 196
Résultat foncier Année 1 : -52 634(Déficit de 52 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 234
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 616 €/an
Revenus locatifs : +13 562
Charges déductibles : -8 616
Résultat foncier Années 2+ : 4 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31234.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 56266 2026 577-52 64021 400 €31 240 €31 240 €
213 8338 4476 4025 386--25 855 €
314 1098 2666 2205 844--20 011 €
414 3928 0786 0336 313--13 698 €
514 6797 8855 8396 795--6 903 €
614 9737 6845 6397 289---
715 2727 4775 4327 795---
815 5787 2635 2178 315---
915 8897 0414 9968 849---
1016 2076 8124 7669 396---
1116 5316 5744 5299 957---
1216 8626 3294 28410 533---
1317 1996 0754 03011 124---
1417 5435 8133 76711 731---
1517 8945 5413 49612 353---
1618 2525 2603 21512 992---
1718 6174 9702 92413 647---
1818 9894 6692 62414 320---
1919 3694 3582 31315 011---
2019 7574 0371 99215 720---
2120 1523 7041 65916 447---
2220 5553 3611 31517 194---
2320 9663 00595917 961---
2421 3852 63759218 748---
2521 8132 25621119 557---
TOTAL434 380203 74395 030230 63721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 637
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 848-6 420+9 268
2+2 8480+2 848
3+2 8480+2 848
4+2 8480+2 848
5+2 8480+2 848
6+2 848+116+2 732
7+2 848+2 339+509
8+2 848+2 495+353
9+2 848+2 655+193
10+2 848+2 819+29
11+2 848+2 987-139
12+2 848+3 160-312
13+2 848+3 337-489
14+2 848+3 519-671
15+2 848+3 706-858
16+2 848+3 898-1 050
17+2 848+4 094-1 246
18+2 848+4 296-1 448
19+2 848+4 503-1 655
20+2 848+4 716-1 868
21+2 848+4 934-2 086
22+2 848+5 158-2 310
23+2 848+5 388-2 540
24+2 848+5 624-2 776
25+2 848+5 867-3 019
Total+71 200+69 191+2 009
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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