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Maison 5 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleTresserre (66)
Surface108m²
Coût Total196 900€
Loyer Annuel13 562€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 194,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre Tresserre

Située au coeur du charmant village de Tresserre, cette maison de village une face séduira les amateurs de biens atypiques et de volumes bien pensés. Dès l'entrée, vous découvrez une pièce de 21 m², idéale pour du stockage, un atelier ou un espace polyvalent selon vos besoins. Dans la continuité, le rez-de-chaussée offre une salle d'eau ainsi qu'une chambre, apportant confort et fonctionnalité. À l'étage, laissez-vous surprendre par un grand espace de plus de 30 m² comprenant une cuisine équipée et aménagée, ouverte sur un séjour lumineux de plus de 20 m², parfait pour les moments de convivialité. Pour compléter ce bien, une belle mezzanine de 15 m² vient sublimer l'ensemble : elle pourra accueillir un second couchage, un bureau ou un espace détente selon vos envies. ? Un bien atypique, plein de charme, qui mérite une visite sans tarder. Référence annonce : VM14035-BARRIO Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,50% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 120 000 €

Ville : Tresserre
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66300
Coordonnées : 42.564710, 2.832940
Total : 196 900€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 57 580€
Valeur du bien : 186 580€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 14.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1130€/mois
Loyer annuel estimé : 13562€/an
Fourchette totale : 837€ - 1525€/mois
Fourchette annuelle : 10048€ - 18304€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 030,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 030,39€
Coût de l'assurance :17 228,75€
Taxe foncière : 1 356,15€/an
Soit par mois : 113,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 130,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 580 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Isolation:4 820€
    Isolation toiture/combles: 108 m² × 40€/m² = 4 320€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10 400€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:2 900€
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 200€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2 160€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 15 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Électricité générale:1 300€
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tresserre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 562 €/an
Calcul : 1 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 196 €
Revenus locatifs : +13 562 €
Charges déductibles : -66 196 €
Résultat foncier Année 1 : -52 634 €(Déficit de 52 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 616 €/an
Revenus locatifs : +13 562 €
Charges déductibles : -8 616 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31234.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 562 €66 202 €6 577 €-52 640 €21 400 €31 240 €31 240 €
213 833 €8 447 €6 402 €5 386 €--25 855 €
314 109 €8 266 €6 220 €5 844 €--20 011 €
414 392 €8 078 €6 033 €6 313 €--13 698 €
514 679 €7 885 €5 839 €6 795 €--6 903 €
614 973 €7 684 €5 639 €7 289 €---
715 272 €7 477 €5 432 €7 795 €---
815 578 €7 263 €5 217 €8 315 €---
915 889 €7 041 €4 996 €8 849 €---
1016 207 €6 812 €4 766 €9 396 €---
1116 531 €6 574 €4 529 €9 957 €---
1216 862 €6 329 €4 284 €10 533 €---
1317 199 €6 075 €4 030 €11 124 €---
1417 543 €5 813 €3 767 €11 731 €---
1517 894 €5 541 €3 496 €12 353 €---
1618 252 €5 260 €3 215 €12 992 €---
1718 617 €4 970 €2 924 €13 647 €---
1818 989 €4 669 €2 624 €14 320 €---
1919 369 €4 358 €2 313 €15 011 €---
2019 757 €4 037 €1 992 €15 720 €---
2120 152 €3 704 €1 659 €16 447 €---
2220 555 €3 361 €1 315 €17 194 €---
2320 966 €3 005 €959 €17 961 €---
2421 385 €2 637 €592 €18 748 €---
2521 813 €2 256 €211 €19 557 €---
TOTAL434 380 €203 743 €95 030 €230 637 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 848 €-6 420 €+9 268 €
2+2 848 €0 €+2 848 €
3+2 848 €0 €+2 848 €
4+2 848 €0 €+2 848 €
5+2 848 €0 €+2 848 €
6+2 848 €+116 €+2 732 €
7+2 848 €+2 339 €+509 €
8+2 848 €+2 495 €+353 €
9+2 848 €+2 655 €+193 €
10+2 848 €+2 819 €+29 €
11+2 848 €+2 987 €-139 €
12+2 848 €+3 160 €-312 €
13+2 848 €+3 337 €-489 €
14+2 848 €+3 519 €-671 €
15+2 848 €+3 706 €-858 €
16+2 848 €+3 898 €-1 050 €
17+2 848 €+4 094 €-1 246 €
18+2 848 €+4 296 €-1 448 €
19+2 848 €+4 503 €-1 655 €
20+2 848 €+4 716 €-1 868 €
21+2 848 €+4 934 €-2 086 €
22+2 848 €+5 158 €-2 310 €
23+2 848 €+5 388 €-2 540 €
24+2 848 €+5 624 €-2 776 €
25+2 848 €+5 867 €-3 019 €
Total+71 200 €+69 191 €+2 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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