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maison vente 8 pieces vouille 363m2

VilleVouillé (86)
Surface363
Coût Total336 720
Loyer Annuel42 049
Rentabilité12.49%
Cashflow/mois+1 370
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 000 €
Surface : 363 m²
Prix au m² : 683,2 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au calme dans un écrin de verdure, grande maison d’habitation en pierre édifiée sur deux niveaux, d'environ 364 m2 environ habitables, comprenant en rez-de-chaussée : cuisine meublée, salon, dégagement, deux chambres, salle de bain, wc, buanderie. A l’étage : palier, wc, quatre chambres, suite parentale avec salle d’eau et WC, pièce de jeu/bibliothèque.

En extérieur : nombreux petits toits, grange. Terrain de 12 093 m2 environ, avec potager et verger.

Assainissement fosse toutes eaux conforme. Chauffage électrique + cheminée insert, double vitrage

Honoraires d’agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 242 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Thomas Bonnin EI (ID 68968), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 913227203, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Le présent bien est commercialisé dans le cadre d'une délégation de mandat.

Ville : Vouillé
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86190
Total : 336 720
Prix d'acquisition : 248 000
Travaux : 68 880
Valeur du bien : 316 880
Frais de notaire : 19 840
Coût estimé : 19 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 363
Loyer prédit : 9.65€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 3504€/mois
Loyer annuel estimé : 42049€/an
Fourchette totale : 2736€ - 4487€/mois
Fourchette annuelle : 32834€ - 53849€/an
Rentabilité brute :12.49%
Fourchette de rentabilité :9.75% - 15.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 792,21 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :650 572
Prix d'achat :248 000
Décote à l'achat :-402 572 (-61.9%)
Marge achat-revente :313 852€ (48.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :336 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 685,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :98,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 783,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 989,91
Coût de l'assurance :29 463,00
Taxe foncière : 4 204,87€/an
Soit par mois : 350,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 504,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 134,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 369,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 363 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 363 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 45 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 140 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 880(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 780
    Isolation combles: 363 m² × 60€/m² = 21780€ (inclut main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:8 100
    Remplacement fenêtres: 45 fenêtres × 180€/fenêtre = 8100€ (inclut main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (inclut plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:10 500
    Parquet flottant: 140 m² × 75€/m² = 10500€ (inclut main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vouillé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 049 €/an
Calcul : 3 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 336 720 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 179 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 205 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 901
Revenus locatifs : +42 049
Charges déductibles : -85 901
Résultat foncier Année 1 : -43 852(Déficit de 43 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 452
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 021 €/an
Revenus locatifs : +42 049
Charges déductibles : -17 021
Résultat foncier Années 2+ : 25 028 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22452.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 248 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 200(65% de 248 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 862 €/an
Calcul : 161 200 € × 3,636% = 5 862
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 04985 91211 648-43 86321 400 €22 463 €22 463 €
242 89016 72711 34326 163---
343 74716 41111 02727 337---
444 62216 08310 70028 539---
545 51515 74410 36129 770---
646 42515 39410 01031 032---
747 35415 0309 64732 324---
848 30114 6549 27033 647---
949 26714 2648 88135 003---
1050 25213 8608 47736 392---
1151 25713 4428 05937 815---
1252 28213 0107 62639 273---
1353 32812 5617 17840 767---
1454 39412 0976 71442 297---
1555 48211 6176 23343 866---
1656 59211 1195 73545 473---
1757 72410 6035 22047 121---
1858 87810 0704 68648 809---
1960 0569 5174 13350 539---
2061 2578 9443 56152 313---
2162 4828 3512 96854 131---
2263 7327 7382 35455 994---
2365 0067 1021 71857 905---
2466 3076 4431 06059 863---
2567 6335 76237861 871---
TOTAL1 346 832372 455168 990974 37721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 974 377
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 830-6 420+15 250
2+8 830+1 110+7 720
3+8 830+8 201+629
4+8 830+8 562+268
5+8 830+8 931-101
6+8 830+9 309-479
7+8 830+9 697-867
8+8 830+10 094-1 264
9+8 830+10 501-1 671
10+8 830+10 917-2 087
11+8 830+11 344-2 514
12+8 830+11 782-2 952
13+8 830+12 230-3 400
14+8 830+12 689-3 859
15+8 830+13 160-4 330
16+8 830+13 642-4 812
17+8 830+14 136-5 306
18+8 830+14 643-5 813
19+8 830+15 162-6 332
20+8 830+15 694-6 864
21+8 830+16 239-7 409
22+8 830+16 798-7 968
23+8 830+17 371-8 541
24+8 830+17 959-9 129
25+8 830+18 561-9 731
Total+220 750+292 313+-71 563
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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