Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison Semussac 13 pièce(s) 329 m2

Bien expiré
VilleSemussac (17)
Surface329m²
Coût Total513 762€
Loyer Annuel38 312€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 400 900 €
Surface : 329 m²
Prix au m² : 1 218,54 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 9, Cheminée, Jardin

À Semussac, au calme d'un hameau à 3 km des commerces et à seulement 10 min des plages de Meschers-sur-Gironde et Saint-Georges-de-Didonne, belle propriété avec fort potentiel. Ensemble immobilier composé de 2 maisons : 1ère maison de 134 m² à rafraichir (3 chambres). 2ème maison de 195 m² exploitée en chambres d'hôtes (5 suites + espaces communs). Nombreuses dépendances : chai, garage, 2 écuries, garage ouvert, buanderie, auvent voiture. Jardin clos et arboré d'environ 320 m² avec puits + prairie non attenante de 11 667 m². Idéal projet touristique ou grande maison familiale. Beaux volumes ? secteur recherché ? proche océan. Bien rare sur le secteur ! (5.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Semussac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17120
Coordonnées : 45.592362, -0.891942
Total : 513 762€
Prix d'acquisition : 400 900€
Travaux : 80 790€
Valeur du bien : 481 690€
Frais de notaire : 32 072€
Coût estimé : 32 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 329m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 3193€/mois
Loyer annuel estimé : 38312€/an
Fourchette totale : 2585€ - 3943€/mois
Fourchette annuelle : 31024€ - 47312€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :513 762€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 539,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :149,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 688,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :247 958,36€
Coût de l'assurance :44 954,18€
Taxe foncière : 3 831,22€/an
Soit par mois : 319,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 192,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 008,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 329 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 41 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 329 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 9 chambres.
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des décorations dans le salon.
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 790 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 550€
    Fenêtres double vitrage: 41 fenêtres × 550€ = 22550€ (incluant la main d'œuvre, prix moyen pour PVC)
  • Isolation:19 740€
    Isolation toiture/combles: 329 m² × 60€/m² = 19740€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre, électroménager et meubles)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Revêtement sol et peinture: 90 m² × 100€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Semussac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 790€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 193 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 312 €/an
Calcul : 3 193 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 513 762 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 798 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 831 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 563 €
Revenus locatifs : +38 312 €
Charges déductibles : -103 563 €
Résultat foncier Année 1 : -65 251 €(Déficit de 65 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 773 €/an
Revenus locatifs : +38 312 €
Charges déductibles : -22 773 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43850.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 400 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 260 585 €(65% de 400 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 476 €/an
Calcul : 260 585 € × 3,636% = 9 476 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 312 €103 580 €17 160 €-65 267 €21 400 €43 867 €43 867 €
239 078 €22 333 €16 703 €16 746 €--27 122 €
339 860 €21 860 €16 231 €18 000 €--9 122 €
440 657 €21 371 €15 742 €19 286 €---
541 470 €20 866 €15 237 €20 604 €---
642 300 €20 343 €14 714 €21 957 €---
743 146 €19 802 €14 173 €23 344 €---
844 009 €19 243 €13 613 €24 766 €---
944 889 €18 664 €13 035 €26 225 €---
1045 787 €18 066 €12 436 €27 721 €---
1146 702 €17 447 €11 817 €29 256 €---
1247 636 €16 806 €11 177 €30 830 €---
1348 589 €16 144 €10 515 €32 445 €---
1449 561 €15 459 €9 830 €34 102 €---
1550 552 €14 751 €9 121 €35 802 €---
1651 563 €14 018 €8 388 €37 545 €---
1752 594 €13 260 €7 630 €39 335 €---
1853 646 €12 476 €6 846 €41 171 €---
1954 719 €11 665 €6 035 €43 055 €---
2055 814 €10 826 €5 197 €44 988 €---
2156 930 €9 958 €4 329 €46 971 €---
2258 069 €9 061 €3 432 €49 007 €---
2359 230 €8 133 €2 504 €51 097 €---
2460 414 €7 173 €1 544 €53 242 €---
2561 623 €6 180 €551 €55 443 €---
TOTAL1 227 151 €469 483 €247 958 €757 668 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 757 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 312 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 046 €-6 420 €+14 466 €
2+8 046 €0 €+8 046 €
3+8 046 €0 €+8 046 €
4+8 046 €+3 049 €+4 997 €
5+8 046 €+6 181 €+1 865 €
6+8 046 €+6 587 €+1 459 €
7+8 046 €+7 003 €+1 043 €
8+8 046 €+7 430 €+616 €
9+8 046 €+7 867 €+179 €
10+8 046 €+8 316 €-270 €
11+8 046 €+8 777 €-731 €
12+8 046 €+9 249 €-1 203 €
13+8 046 €+9 734 €-1 688 €
14+8 046 €+10 231 €-2 185 €
15+8 046 €+10 740 €-2 694 €
16+8 046 €+11 264 €-3 218 €
17+8 046 €+11 800 €-3 754 €
18+8 046 €+12 351 €-4 305 €
19+8 046 €+12 916 €-4 870 €
20+8 046 €+13 496 €-5 450 €
21+8 046 €+14 091 €-6 045 €
22+8 046 €+14 702 €-6 656 €
23+8 046 €+15 329 €-7 283 €
24+8 046 €+15 972 €-7 926 €
25+8 046 €+16 633 €-8 587 €
Total+201 150 €+227 300 €+-26 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →