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vente - appartement

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface75m²
Coût Total188 227€
Loyer Annuel13 737€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-374€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 137 340 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 831,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bain, Travaux, Petit prix

Appartement T3, au 4ème et dernier étage, profitant d'une belle luminosité. Ce bien se compose d'une entrée, cuisine, séjour, de deux chambres, salle de bains, WC séparé et dressing. Cave. Parking couvert.

Appartement calme et spacieux au potentiel intéressant.

Travaux de rafraîchissemeent à prévoir.

Copropriété tranquille et sécurisée. Espaces verts aux abords de l'immeuble.

Transports et écoles à proximité. Bus: C20/ C8/ C1/ C3/ 23 Tram: T1

Nombre de lots de la Copropriété : 25

Honoraires de 9 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (126 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Marie-Astrid MELOT inscrite au RSAC de NANTES n° 788 884 880 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.203288, -1.616444
Total : 188 227€
Prix d'acquisition : 137 340€
Travaux : 39 900€
Valeur du bien : 177 240€
Frais de notaire : 10 987€
Coût estimé : 10 987€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 15.26€/m²/mois
Fourchette : 13.06€ - 17.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1145€/mois
Loyer annuel estimé : 13737€/an
Fourchette totale : 979€ - 1338€/mois
Fourchette annuelle : 11754€ - 16056€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 227€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 985,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 844,51€
Coût de l'assurance :16 469,86€
Taxe foncière : 1 373,75€/an
Soit par mois : 114,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 419,00€/mois
Soit par an : 5 028,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 144,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 518,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-373,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant un remplacement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Remplacement moquette: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 145 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 737 €/an
Calcul : 1 145 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 227 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 659 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 374 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 028 €/an
Calcul : 419 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 241 €
Revenus locatifs : +13 737 €
Charges déductibles : -53 241 €
Résultat foncier Année 1 : -39 504 €(Déficit de 39 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 341 €/an
Revenus locatifs : +13 737 €
Charges déductibles : -13 341 €
Résultat foncier Années 2+ : 396 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18104.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 340 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 271 €(65% de 137 340 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 246 €/an
Calcul : 89 271 € × 3,636% = 3 246 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 737 €53 248 €6 287 €-39 510 €21 400 €18 110 €18 110 €
214 012 €13 180 €6 120 €832 €--17 278 €
314 292 €13 007 €5 946 €1 285 €--15 993 €
414 578 €12 828 €5 767 €1 750 €--14 242 €
514 870 €12 643 €5 582 €2 227 €--12 015 €
615 167 €12 451 €5 391 €2 716 €--9 299 €
715 471 €12 253 €5 192 €3 218 €--6 081 €
815 780 €12 048 €4 988 €3 732 €--2 349 €
916 096 €11 836 €4 776 €4 260 €---
1016 418 €11 617 €4 556 €4 801 €---
1116 746 €11 390 €4 329 €5 356 €---
1217 081 €11 155 €4 095 €5 925 €---
1317 422 €10 913 €3 852 €6 510 €---
1417 771 €10 662 €3 601 €7 109 €---
1518 126 €10 402 €3 342 €7 724 €---
1618 489 €10 134 €3 073 €8 355 €---
1718 859 €9 856 €2 796 €9 003 €---
1819 236 €9 569 €2 508 €9 667 €---
1919 620 €9 272 €2 211 €10 349 €---
2020 013 €8 964 €1 904 €11 048 €---
2120 413 €8 647 €1 586 €11 767 €---
2220 821 €8 318 €1 257 €12 504 €---
2321 238 €7 978 €917 €13 260 €---
2421 663 €7 626 €566 €14 037 €---
2522 096 €7 262 €202 €14 834 €---
TOTAL440 015 €307 258 €90 845 €132 757 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 757 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 885 €-6 420 €+9 305 €
2+2 885 €0 €+2 885 €
3+2 885 €0 €+2 885 €
4+2 885 €0 €+2 885 €
5+2 885 €0 €+2 885 €
6+2 885 €0 €+2 885 €
7+2 885 €0 €+2 885 €
8+2 885 €0 €+2 885 €
9+2 885 €+573 €+2 312 €
10+2 885 €+1 440 €+1 445 €
11+2 885 €+1 607 €+1 278 €
12+2 885 €+1 778 €+1 107 €
13+2 885 €+1 953 €+932 €
14+2 885 €+2 133 €+752 €
15+2 885 €+2 317 €+568 €
16+2 885 €+2 507 €+378 €
17+2 885 €+2 701 €+184 €
18+2 885 €+2 900 €-15 €
19+2 885 €+3 105 €-220 €
20+2 885 €+3 315 €-430 €
21+2 885 €+3 530 €-645 €
22+2 885 €+3 751 €-866 €
23+2 885 €+3 978 €-1 093 €
24+2 885 €+4 211 €-1 326 €
25+2 885 €+4 450 €-1 565 €
Total+72 125 €+39 827 €+32 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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