Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Plateau à am

VilleVaulx-en-Velin (69)
Surface58m²
Coût Total103 800€
Loyer Annuel9 068€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 465,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement vendu en plateau brut de 58 m², offrant une véritable page blanche pour créer le logement de vos rêves (idéal pour un grand T2 stylé ou un T3 optimisé). Le gros œuvre de second œuvre a déjà été initié pour votre confort et votre sécurité : 4 fenêtres en PVC neuves viennent d'être installées (double vitrage, excellente isolation). La porte d'entrée est neuve également.

Ville : Vaulx-en-Velin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69120
Coordonnées : 45.788500, 4.911560
Total : 103 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 97 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 13.03€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9068€/an
Fourchette totale : 607€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 7286€ - 11285€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 757,58 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 940 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-16 940€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-1 860€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,14€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 549,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 760,36€
Coût de l'assurance :9 342,00€
Taxe foncière : 906,81€/an
Soit par mois : 75,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 755,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :130,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (chaudière ou pompe à chaleur) adapté pour l'appartement.
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Nécessaire pour assurer un confort thermique et répondre aux normes énergétiques.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais nécessitant une rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries.
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 1/5 - Murs en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique avec tableau électrique et prises suffisantes.
Quantité: 1 installation pour 58 m²
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais nécessitant une mise aux normes.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie avec vérification des tuyauteries et des évacuations.
Quantité: 1 installation pour 58 m²
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais nécessitant une mise aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 068 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 800 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 847 €
Revenus locatifs : +9 068 €
Charges déductibles : -16 847 €
Résultat foncier Année 1 : -7 779 €(Déficit de 7 779 €)
Imputable sur revenu global : 7 779 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 847 €/an
Revenus locatifs : +9 068 €
Charges déductibles : -4 847 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 221 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 068 €16 851 €3 570 €-7 783 €7 783 €--
29 249 €4 757 €3 476 €4 493 €---
39 434 €4 660 €3 379 €4 775 €---
49 623 €4 559 €3 279 €5 064 €---
59 816 €4 455 €3 175 €5 360 €---
610 012 €4 347 €3 067 €5 664 €---
710 212 €4 236 €2 955 €5 976 €---
810 416 €4 120 €2 840 €6 296 €---
910 625 €4 001 €2 720 €6 624 €---
1010 837 €3 877 €2 596 €6 960 €---
1111 054 €3 749 €2 468 €7 305 €---
1211 275 €3 616 €2 335 €7 659 €---
1311 501 €3 478 €2 198 €8 022 €---
1411 731 €3 336 €2 056 €8 394 €---
1511 965 €3 189 €1 908 €8 776 €---
1612 204 €3 036 €1 756 €9 168 €---
1712 449 €2 878 €1 598 €9 570 €---
1812 697 €2 715 €1 434 €9 983 €---
1912 951 €2 545 €1 265 €10 406 €---
2013 210 €2 370 €1 090 €10 840 €---
2113 475 €2 189 €908 €11 286 €---
2213 744 €2 001 €720 €11 743 €---
2314 019 €1 806 €526 €12 213 €---
2414 299 €1 605 €324 €12 695 €---
2514 585 €1 396 €116 €13 189 €---
TOTAL290 453 €95 773 €51 760 €194 680 €7 783 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 335 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 904 €-2 335 €+4 239 €
2+1 904 €+1 348 €+556 €
3+1 904 €+1 432 €+472 €
4+1 904 €+1 519 €+385 €
5+1 904 €+1 608 €+296 €
6+1 904 €+1 699 €+205 €
7+1 904 €+1 793 €+111 €
8+1 904 €+1 889 €+15 €
9+1 904 €+1 987 €-83 €
10+1 904 €+2 088 €-184 €
11+1 904 €+2 192 €-288 €
12+1 904 €+2 298 €-394 €
13+1 904 €+2 407 €-503 €
14+1 904 €+2 518 €-614 €
15+1 904 €+2 633 €-729 €
16+1 904 €+2 750 €-846 €
17+1 904 €+2 871 €-967 €
18+1 904 €+2 995 €-1 091 €
19+1 904 €+3 122 €-1 218 €
20+1 904 €+3 252 €-1 348 €
21+1 904 €+3 386 €-1 482 €
22+1 904 €+3 523 €-1 619 €
23+1 904 €+3 664 €-1 760 €
24+1 904 €+3 808 €-1 904 €
25+1 904 €+3 957 €-2 053 €
Total+47 600 €+58 404 €+-10 804 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →