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Achat : Maison (78270)

VilleMousseaux-sur-Seine (78)
Surface190m²
Coût Total334 320€
Loyer Annuel28 668€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+375€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 573,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 190 m², 6 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine équipée

Dans un village calme, proche de Bonnières, découvrez cette maison d'architecte des années 1980 comprenant : Une grande entrée, un salon - séjour double avec cheminée à foyer ouvert, une cuisine aménagée, un WC, ainsi qu'une grande suite parentale avec salle de bains et dressing. À l'étage : Trois chambres donnant sur un balcon, un débarras, une pièce de rangement, une salle de bains et un WC. Un sous-sol total compartimenté, avec deux places de stationnement. Un superbe jardin plat de presque 3000m² complète ce bien. Rafraichissement à prévoir. Pour une visite appelez nous

Ville : Mousseaux-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78270
Coordonnées : 49.048000, 1.658150
Total : 334 320€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 11 400€
Valeur du bien : 310 400€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 12.57€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 16.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2389€/mois
Loyer annuel estimé : 28668€/an
Fourchette totale : 1861€ - 3067€/mois
Fourchette annuelle : 22334€ - 36800€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 640,45 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :501 685 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-202 685€ (-40.4%)
Marge achat-revente :167 365€ (33.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :334 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 677,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :97,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 774,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 861,86€
Coût de l'assurance :29 253,00€
Taxe foncière : 2 866,82€/an
Soit par mois : 238,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 389,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 013,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :375,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement de la décoration
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 400 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 400€
    Isolation combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 668 €/an
Calcul : 2 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 621 €/an
Base de calcul : Emprunt de 334 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 170 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 058 €
Revenus locatifs : +28 668 €
Charges déductibles : -27 058 €
Résultat foncier Année 1 : 1 610 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 658 €/an
Revenus locatifs : +28 668 €
Charges déductibles : -15 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 010 €/an
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 668 €27 069 €11 632 €1 599 €---
229 242 €15 365 €11 328 €13 877 €---
329 826 €15 050 €11 013 €14 776 €---
430 423 €14 724 €10 687 €15 699 €---
531 031 €14 386 €10 349 €16 645 €---
631 652 €14 037 €10 000 €17 615 €---
732 285 €13 674 €9 637 €18 611 €---
832 931 €13 299 €9 262 €19 632 €---
933 589 €12 910 €8 873 €20 679 €---
1034 261 €12 508 €8 471 €21 753 €---
1134 946 €12 091 €8 054 €22 856 €---
1235 645 €11 659 €7 622 €23 986 €---
1336 358 €11 211 €7 175 €25 147 €---
1437 085 €10 748 €6 711 €26 337 €---
1537 827 €10 268 €6 231 €27 559 €---
1638 584 €9 771 €5 734 €28 813 €---
1739 355 €9 256 €5 219 €30 099 €---
1840 142 €8 723 €4 686 €31 420 €---
1940 945 €8 170 €4 134 €32 775 €---
2041 764 €7 598 €3 561 €34 166 €---
2142 599 €7 006 €2 969 €35 594 €---
2243 451 €6 392 €2 355 €37 060 €---
2344 321 €5 756 €1 719 €38 564 €---
2445 207 €5 098 €1 061 €40 109 €---
2546 111 €4 416 €379 €41 696 €---
TOTAL918 252 €281 185 €168 862 €637 067 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 637 067 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 020 €+480 €+5 540 €
2+6 020 €+4 163 €+1 857 €
3+6 020 €+4 433 €+1 587 €
4+6 020 €+4 710 €+1 310 €
5+6 020 €+4 994 €+1 026 €
6+6 020 €+5 285 €+735 €
7+6 020 €+5 583 €+437 €
8+6 020 €+5 890 €+130 €
9+6 020 €+6 204 €-184 €
10+6 020 €+6 526 €-506 €
11+6 020 €+6 857 €-837 €
12+6 020 €+7 196 €-1 176 €
13+6 020 €+7 544 €-1 524 €
14+6 020 €+7 901 €-1 881 €
15+6 020 €+8 268 €-2 248 €
16+6 020 €+8 644 €-2 624 €
17+6 020 €+9 030 €-3 010 €
18+6 020 €+9 426 €-3 406 €
19+6 020 €+9 832 €-3 812 €
20+6 020 €+10 250 €-4 230 €
21+6 020 €+10 678 €-4 658 €
22+6 020 €+11 118 €-5 098 €
23+6 020 €+11 569 €-5 549 €
24+6 020 €+12 033 €-6 013 €
25+6 020 €+12 509 €-6 489 €
Total+150 500 €+191 120 €+-40 620 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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