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Appartement à vendre

VilleVillerupt (54)
Surface74m²
Coût Total176 000€
Loyer Annuel10 819€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 891,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Interphone, Non meublé

ORPI Villerupt Immobilier vous présente en exclusivité un appartement situé au 1er étage d'une copropriété .

Il se compose de deux chambres, d'une salle de bain, d'un espace cuisine et d'un toilette indépendant. Une cave complète ce bien.

Chauffage individuel par chaudière gaz. Stationnement facile avec des places disponibles à l'extérieur.

Les travaux d'isolation et de rénovation de la façade votés et pris en charge par le propriétaire sont en cours.

Si vous souhaitez consulter la visite virtuelle, vous pouvez contacter Zohra qui suite à un échange vous communiquera le mot de passe. Cette annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent Zohra OSMANI , immatriculée 888 919 099 au R.S.A.C Val de Briey . Référence agence : 6017

Ville : Villerupt
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54190
Coordonnées : 49.456275, 5.933645
Total : 176 000€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 24 800€
Valeur du bien : 164 800€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.18€/m²/mois
Fourchette : 9.06€ - 16.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 902€/mois
Loyer annuel estimé : 10819€/an
Fourchette totale : 670€ - 1213€/mois
Fourchette annuelle : 8043€ - 14552€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 723,96 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 573 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :+12 427€ (+9.7%)
Marge achat-revente :-48 427€ (-38.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :70,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 954,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 179,53€
Coût de l'assurance :21 120,00€
Taxe foncière : 1 081,86€/an
Soit par mois : 90,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 901,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz existante
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et nettoyage approfondi
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 800 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain - Rénovation:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 9000€ = 9000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (40m²): 40m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon (20m²): 20m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villerupt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 902 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 819 €/an
Calcul : 902 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 845 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 862 €
Revenus locatifs : +10 819 €
Charges déductibles : -32 862 €
Résultat foncier Année 1 : -22 043 €(Déficit de 22 043 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 643 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 062 €/an
Revenus locatifs : +10 819 €
Charges déductibles : -8 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 643.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 819 €32 868 €6 141 €-22 049 €21 400 €649 €649 €
211 035 €7 907 €5 981 €3 128 €---
311 256 €7 741 €5 815 €3 514 €---
411 481 €7 570 €5 643 €3 911 €---
511 710 €7 391 €5 465 €4 319 €---
611 945 €7 207 €5 280 €4 738 €---
712 184 €7 016 €5 089 €5 168 €---
812 427 €6 818 €4 891 €5 609 €---
912 676 €6 613 €4 686 €6 063 €---
1012 929 €6 400 €4 474 €6 529 €---
1113 188 €6 180 €4 254 €7 008 €---
1213 452 €5 952 €4 026 €7 499 €---
1313 721 €5 716 €3 790 €8 004 €---
1413 995 €5 472 €3 545 €8 523 €---
1514 275 €5 218 €3 292 €9 057 €---
1614 560 €4 956 €3 029 €9 605 €---
1714 852 €4 684 €2 757 €10 168 €---
1815 149 €4 402 €2 476 €10 746 €---
1915 452 €4 111 €2 184 €11 341 €---
2015 761 €3 808 €1 882 €11 952 €---
2116 076 €3 495 €1 569 €12 581 €---
2216 397 €3 171 €1 244 €13 226 €---
2316 725 €2 835 €908 €13 890 €---
2417 060 €2 487 €561 €14 573 €---
2517 401 €2 127 €200 €15 274 €---
TOTAL346 523 €162 146 €89 180 €184 377 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 272 €-6 420 €+8 692 €
2+2 272 €+744 €+1 528 €
3+2 272 €+1 054 €+1 218 €
4+2 272 €+1 173 €+1 099 €
5+2 272 €+1 296 €+976 €
6+2 272 €+1 421 €+851 €
7+2 272 €+1 550 €+722 €
8+2 272 €+1 683 €+589 €
9+2 272 €+1 819 €+453 €
10+2 272 €+1 959 €+313 €
11+2 272 €+2 102 €+170 €
12+2 272 €+2 250 €+22 €
13+2 272 €+2 401 €-129 €
14+2 272 €+2 557 €-285 €
15+2 272 €+2 717 €-445 €
16+2 272 €+2 881 €-609 €
17+2 272 €+3 050 €-778 €
18+2 272 €+3 224 €-952 €
19+2 272 €+3 402 €-1 130 €
20+2 272 €+3 586 €-1 314 €
21+2 272 €+3 774 €-1 502 €
22+2 272 €+3 968 €-1 696 €
23+2 272 €+4 167 €-1 895 €
24+2 272 €+4 372 €-2 100 €
25+2 272 €+4 582 €-2 310 €
Total+56 800 €+55 313 €+1 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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