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Appartement 2 pièces 52m2

VilleMetz (57)
Surface52
Coût Total93 360
Loyer Annuel9 358
Rentabilité10.02%
Cashflow/mois+21
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 57 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 096,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Rue de Gascogne

Découvrez cet appartement entièrement meublé et fonctionnel libre de toute occupation situé au rez-de-chaussée d'une résidence calme et bien entretenue, dans le quartier prisé de Metz Borny.

Il se compose d'une entrée desservant un salon lumineux, un cagibi, un dressing, une chambre, une cuisine indépendante, ainsi qu'une salle de bains et des WC séparés. Accès à une terrasse par le séjour et la chambre. Volets électriques.

Une place de parking en sous-sol et une cave privative viennent compléter ce bien, offrant un confort rare en centre-ville.

Embellissement à prévoir, offrant une belle opportunité de créer un intérieur sur-mesure, selon vos goûts et besoins.

Date de réalisation du diagnostic : 01/12/2025

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 50 Charges prévisionnelles annuelles: 2240€ comprenant également le chauffage urbain.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 € et 1 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (Abonnements compris)

Pas d’honoraires d’agence Agence s’abstenir

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57070
Coordonnées : 49.116430, 6.218980
Total : 93 360
Prix d'acquisition : 57 000
Travaux : 31 800
Valeur du bien : 88 800
Frais de notaire : 4 560
Coût estimé : 4 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 18.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9358€/an
Fourchette totale : 623€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7481€ - 11705€/an
Rentabilité brute :10.02%
Fourchette de rentabilité :8.01% - 12.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 494,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 854,65
Coût de l'assurance :8 169,00
Taxe foncière : 935,79€/an
Soit par mois : 77,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 186,67€/mois
Soit par an : 2 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 779,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité, incluant tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour 52 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 800(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la pose)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:3 000
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant murs, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:5 200
    Mise aux normes de l'électricité: 52 m² × 100€/m² = 5200€ (incluant tableau électrique, ajout de prises, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 358 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 360 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 240 €/an
Calcul : 187 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 529
Revenus locatifs : +9 358
Charges déductibles : -38 529
Résultat foncier Année 1 : -29 171(Déficit de 29 171 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 18 471
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 729 €/an
Revenus locatifs : +9 358
Charges déductibles : -6 729
Résultat foncier Années 2+ : 2 629 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18471.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 35838 5323 230-29 17410 700 €18 474 €18 474 €
29 5456 6483 1452 897--15 577 €
39 7366 5603 0573 176--12 401 €
49 9316 4692 9673 461--8 939 €
510 1296 3752 8733 754--5 185 €
610 3326 2782 7754 054--1 132 €
710 5396 1772 6754 361---
810 7496 0732 5704 676---
910 9645 9652 4624 999---
1011 1845 8532 3505 331---
1111 4075 7372 2345 670---
1211 6355 6172 1146 018---
1311 8685 4931 9906 375---
1412 1055 3641 8616 741---
1512 3485 2311 7287 117---
1612 5955 0931 5907 502---
1712 8464 9501 4477 897---
1813 1034 8021 2998 302---
1913 3654 6491 1468 717---
2013 6334 4909879 143---
2113 9054 3258239 580---
2214 1834 15565310 028---
2314 4673 97947610 488---
2414 7563 79629410 960---
2515 0523 60710511 444---
TOTAL299 737166 21846 855133 51810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 518
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965-3 210+5 175
2+1 9650+1 965
3+1 9650+1 965
4+1 9650+1 965
5+1 9650+1 965
6+1 9650+1 965
7+1 965+969+996
8+1 965+1 403+562
9+1 965+1 500+465
10+1 965+1 599+366
11+1 965+1 701+264
12+1 965+1 806+159
13+1 965+1 913+52
14+1 965+2 022-57
15+1 965+2 135-170
16+1 965+2 251-286
17+1 965+2 369-404
18+1 965+2 490-525
19+1 965+2 615-650
20+1 965+2 743-778
21+1 965+2 874-909
22+1 965+3 008-1 043
23+1 965+3 146-1 181
24+1 965+3 288-1 323
25+1 965+3 433-1 468
Total+49 125+40 056+9 069
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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