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Appartement 2 pièces 52m2

Bien expiré
VilleMetz (57)
Surface52m²
Coût Total93 360€
Loyer Annuel9 358€
Rentabilité10.02%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 57 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 096,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Rue de Gascogne

Découvrez cet appartement entièrement meublé et fonctionnel libre de toute occupation situé au rez-de-chaussée d'une résidence calme et bien entretenue, dans le quartier prisé de Metz Borny.

Il se compose d'une entrée desservant un salon lumineux, un cagibi, un dressing, une chambre, une cuisine indépendante, ainsi qu'une salle de bains et des WC séparés. Accès à une terrasse par le séjour et la chambre. Volets électriques.

Une place de parking en sous-sol et une cave privative viennent compléter ce bien, offrant un confort rare en centre-ville.

Embellissement à prévoir, offrant une belle opportunité de créer un intérieur sur-mesure, selon vos goûts et besoins.

Date de réalisation du diagnostic : 01/12/2025

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 50 Charges prévisionnelles annuelles: 2240€ comprenant également le chauffage urbain.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 € et 1 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (Abonnements compris)

Pas d’honoraires d’agence Agence s’abstenir

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57070
Coordonnées : 49.116430, 6.218980
Total : 93 360€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 31 800€
Valeur du bien : 88 800€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 18.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9358€/an
Fourchette totale : 623€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7481€ - 11705€/an
Rentabilité brute :10.02%
Fourchette de rentabilité :8.01% - 12.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 494,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 854,65€
Coût de l'assurance :8 169,00€
Taxe foncière : 935,79€/an
Soit par mois : 77,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 186,67€/mois
Soit par an : 2 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 779,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité, incluant tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour 52 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 800 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant murs, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:5 200€
    Mise aux normes de l'électricité: 52 m² × 100€/m² = 5200€ (incluant tableau électrique, ajout de prises, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 358 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 240 €/an
Calcul : 187 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 529 €
Revenus locatifs : +9 358 €
Charges déductibles : -38 529 €
Résultat foncier Année 1 : -29 171 €(Déficit de 29 171 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 729 €/an
Revenus locatifs : +9 358 €
Charges déductibles : -6 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 629 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18471.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 358 €38 532 €3 230 €-29 174 €10 700 €18 474 €18 474 €
29 545 €6 648 €3 145 €2 897 €--15 577 €
39 736 €6 560 €3 057 €3 176 €--12 401 €
49 931 €6 469 €2 967 €3 461 €--8 939 €
510 129 €6 375 €2 873 €3 754 €--5 185 €
610 332 €6 278 €2 775 €4 054 €--1 132 €
710 539 €6 177 €2 675 €4 361 €---
810 749 €6 073 €2 570 €4 676 €---
910 964 €5 965 €2 462 €4 999 €---
1011 184 €5 853 €2 350 €5 331 €---
1111 407 €5 737 €2 234 €5 670 €---
1211 635 €5 617 €2 114 €6 018 €---
1311 868 €5 493 €1 990 €6 375 €---
1412 105 €5 364 €1 861 €6 741 €---
1512 348 €5 231 €1 728 €7 117 €---
1612 595 €5 093 €1 590 €7 502 €---
1712 846 €4 950 €1 447 €7 897 €---
1813 103 €4 802 €1 299 €8 302 €---
1913 365 €4 649 €1 146 €8 717 €---
2013 633 €4 490 €987 €9 143 €---
2113 905 €4 325 €823 €9 580 €---
2214 183 €4 155 €653 €10 028 €---
2314 467 €3 979 €476 €10 488 €---
2414 756 €3 796 €294 €10 960 €---
2515 052 €3 607 €105 €11 444 €---
TOTAL299 737 €166 218 €46 855 €133 518 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965 €-3 210 €+5 175 €
2+1 965 €0 €+1 965 €
3+1 965 €0 €+1 965 €
4+1 965 €0 €+1 965 €
5+1 965 €0 €+1 965 €
6+1 965 €0 €+1 965 €
7+1 965 €+969 €+996 €
8+1 965 €+1 403 €+562 €
9+1 965 €+1 500 €+465 €
10+1 965 €+1 599 €+366 €
11+1 965 €+1 701 €+264 €
12+1 965 €+1 806 €+159 €
13+1 965 €+1 913 €+52 €
14+1 965 €+2 022 €-57 €
15+1 965 €+2 135 €-170 €
16+1 965 €+2 251 €-286 €
17+1 965 €+2 369 €-404 €
18+1 965 €+2 490 €-525 €
19+1 965 €+2 615 €-650 €
20+1 965 €+2 743 €-778 €
21+1 965 €+2 874 €-909 €
22+1 965 €+3 008 €-1 043 €
23+1 965 €+3 146 €-1 181 €
24+1 965 €+3 288 €-1 323 €
25+1 965 €+3 433 €-1 468 €
Total+49 125 €+40 056 €+9 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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