Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VillePontoise (95)
Surface98m²
Coût Total275 200€
Loyer Annuel18 634€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 295,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 34 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-est, Gardien, Interphone

Au coeur d'un quartier tranquille en pleine transformation, je vous propose cet appartement de 5 pièces à 2 pas des écoles et arrêt de bus. Situé au 1er étage d'un bâtiment qui en compte 4 avec gardien, il se compose d'un double séjour donnant sur un balcon, d'une cuisine séparée équipée, avec cellier,de 3 chambres de 10 à 13m2 dont une avec dressing, d'une salle de bain et un wc indépendant. Pour compléter ce bien, vous disposerez d'une cave et d'une place de parking en sous/sol. Fenêtres récentes PVC. La fibre est installée. Proximité écoles, commerces et transports.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.051318, 2.095869
Total : 275 200€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 32 200€
Valeur du bien : 257 200€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1553€/mois
Loyer annuel estimé : 18634€/an
Fourchette totale : 1307€ - 1846€/mois
Fourchette annuelle : 15679€ - 22147€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 331,31 €/m²
Basé sur :382 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :326 468 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-101 468€ (-31.1%)
Marge achat-revente :51 268€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 377,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 457,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 114,82€
Coût de l'assurance :24 080,00€
Taxe foncière : 1 863,42€/an
Soit par mois : 155,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 552,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 613,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager pour un modèle plus moderne et économe en énergie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec un nouveau revêtement si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 200 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Éléments sanitaires (lavabo, WC): 2000€, Carrelage partiel: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:5 400€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2700€
  • Chambres - Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 634 €/an
Calcul : 1 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 538 €
Revenus locatifs : +18 634 €
Charges déductibles : -44 538 €
Résultat foncier Année 1 : -25 904 €(Déficit de 25 904 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 204 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 338 €/an
Revenus locatifs : +18 634 €
Charges déductibles : -12 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15203.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 634 €44 547 €9 520 €-25 913 €10 700 €15 213 €15 213 €
219 007 €12 097 €9 271 €6 909 €--8 303 €
319 387 €11 839 €9 013 €7 548 €--755 €
419 775 €11 572 €8 745 €8 203 €---
520 170 €11 295 €8 468 €8 876 €---
620 574 €11 008 €8 181 €9 566 €---
720 985 €10 711 €7 884 €10 274 €---
821 405 €10 403 €7 577 €11 002 €---
921 833 €10 085 €7 258 €11 748 €---
1022 270 €9 755 €6 928 €12 515 €---
1122 715 €9 413 €6 587 €13 302 €---
1223 169 €9 060 €6 233 €14 110 €---
1323 633 €8 693 €5 867 €14 940 €---
1424 105 €8 314 €5 487 €15 792 €---
1524 587 €7 921 €5 094 €16 667 €---
1625 079 €7 514 €4 688 €17 565 €---
1725 581 €7 093 €4 266 €18 488 €---
1826 092 €6 657 €3 830 €19 436 €---
1926 614 €6 205 €3 378 €20 409 €---
2027 147 €5 737 €2 910 €21 410 €---
2127 689 €5 252 €2 426 €22 437 €---
2228 243 €4 751 €1 924 €23 493 €---
2328 808 €4 231 €1 404 €24 577 €---
2429 384 €3 693 €866 €25 691 €---
2529 972 €3 136 €309 €26 836 €---
TOTAL596 860 €240 980 €138 115 €355 880 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 913 €-3 210 €+7 123 €
2+3 913 €0 €+3 913 €
3+3 913 €0 €+3 913 €
4+3 913 €+2 234 €+1 679 €
5+3 913 €+2 663 €+1 250 €
6+3 913 €+2 870 €+1 043 €
7+3 913 €+3 082 €+831 €
8+3 913 €+3 300 €+613 €
9+3 913 €+3 524 €+389 €
10+3 913 €+3 754 €+159 €
11+3 913 €+3 991 €-78 €
12+3 913 €+4 233 €-320 €
13+3 913 €+4 482 €-569 €
14+3 913 €+4 737 €-824 €
15+3 913 €+5 000 €-1 087 €
16+3 913 €+5 270 €-1 357 €
17+3 913 €+5 546 €-1 633 €
18+3 913 €+5 831 €-1 918 €
19+3 913 €+6 123 €-2 210 €
20+3 913 €+6 423 €-2 510 €
21+3 913 €+6 731 €-2 818 €
22+3 913 €+7 048 €-3 135 €
23+3 913 €+7 373 €-3 460 €
24+3 913 €+7 707 €-3 794 €
25+3 913 €+8 051 €-4 138 €
Total+97 825 €+106 764 €+-8 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →