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Appartement à vendre

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface78.5
Coût Total166 130
Loyer Annuel8 885
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-266
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 78.5 m²
Prix au m² : 1 515,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 21 m²), 4 chambres, Pas de balcon

Charmant appartement de 78,54 m2 loi carrez, et + de 90m2 au sol. Au premier étage d'une petite copropriété, celui ci se compose : d'une entrée, d'un grand salon ouvert sur une cuisine équipée, et d'un wc. A l'étage vous trouverez : une chambre confortable ainsi qu'une salle de douche moderne, des wc séparés, ainsi qu'une autre chambre qui donne accès au dernier étage qui se compose lui de 2 petites chambres ainsi que d'une seconde salle de douche. Bien rare, à visiter sans tarder.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 16 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 616 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1758.00 euros et 2380.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller eXp Realty : Fanny DUTERNE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 835 008 541 CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.969295, 4.374662
Total : 166 130
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 37 610
Valeur du bien : 156 610
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.5
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8885€/an
Fourchette totale : 583€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 6998€ - 11281€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 536,87 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 644
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-1 644 (-1.4%)
Marge achat-revente :-45 486€ (-37.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 880,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 910,69
Coût de l'assurance :14 121,05
Taxe foncière : 888,49€/an
Soit par mois : 74,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 51,33€/mois
Soit par an : 616,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 740,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-265,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 78.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78.5 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 610(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 250
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 250€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:600
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 950✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 885 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 130 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 610
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 454
Revenus locatifs : +8 885
Charges déductibles : -45 454
Résultat foncier Année 1 : -36 569(Déficit de 36 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 169
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 844 €/an
Revenus locatifs : +8 885
Charges déductibles : -7 844
Résultat foncier Années 2+ : 1 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15169.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 88545 4595 780-36 57521 400 €15 175 €15 175 €
29 0637 6985 6291 364--13 810 €
39 2447 5425 4731 702--12 108 €
49 4297 3805 3112 049--10 060 €
59 6177 2125 1432 405--7 655 €
69 8107 0384 9692 771--4 883 €
710 0066 8584 7893 148--1 736 €
810 2066 6724 6033 534---
910 4106 4794 4093 931---
1010 6186 2794 2094 340---
1110 8316 0714 0024 759---
1211 0475 8573 7875 190---
1311 2685 6353 5655 634---
1411 4945 4043 3356 089---
1511 7235 1663 0966 558---
1611 9584 9192 8497 039---
1712 1974 6632 5947 534---
1812 4414 3982 3298 043---
1912 6904 1232 0548 566---
2012 9443 8391 7709 105---
2113 2023 5451 4759 658---
2213 4673 2401 17010 227---
2313 7362 92485410 812---
2414 0112 59652711 414---
2514 2912 25718812 033---
TOTAL284 586173 25483 911111 33221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 332
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 866-6 420+8 286
2+1 8660+1 866
3+1 8660+1 866
4+1 8660+1 866
5+1 8660+1 866
6+1 8660+1 866
7+1 8660+1 866
8+1 866+540+1 326
9+1 866+1 179+687
10+1 866+1 302+564
11+1 866+1 428+438
12+1 866+1 557+309
13+1 866+1 690+176
14+1 866+1 827+39
15+1 866+1 967-101
16+1 866+2 112-246
17+1 866+2 260-394
18+1 866+2 413-547
19+1 866+2 570-704
20+1 866+2 731-865
21+1 866+2 897-1 031
22+1 866+3 068-1 202
23+1 866+3 244-1 378
24+1 866+3 424-1 558
25+1 866+3 610-1 744
Total+46 650+33 400+13 250
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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