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Détails du bien

VilleBesançon (25)
Surface71
Coût Total142 356
Loyer Annuel9 512
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-262
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 605,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 12, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Jean-Sébastien Voinet vous propose: Appartement 71m² + GARAGE sécurisé. Surface 71 m² au 3e étage avec ascenseur L'appartement possède une cuisine meublée équipée, deux chambres, un séjour avec balcon vue citadelle, une salle de bain avec cabine de douche et un WC séparé un cellier sur pallier. Le logement possède des fenêtres PVC en double vitrage, ainsi que de nombreux rangements. Proche commerces : pharmacie, coiffeur, médecin, banque, boulangerie, école, collège, lycée Pergaud BONUS : Parking voiture Box fermé en sous-sol et une cave

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 475 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 240 euros par mois (soit 2880 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 158 et classe CLIMAT D indice 34. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean-Sébastien Voinet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Besançon sous le numéro 903658284, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Total : 142 356
Prix d'acquisition : 114 000
Travaux : 19 236
Valeur du bien : 133 236
Frais de notaire : 9 120
Coût estimé : 9 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9512€/an
Fourchette totale : 621€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 7449€ - 12145€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 468,88 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 290
Prix d'achat :114 000
Décote à l'achat :-61 290 (-35.0%)
Marge achat-revente :32 934€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 356
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 735,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 212,65
Coût de l'assurance :12 100,26
Taxe foncière : 951,16€/an
Soit par mois : 79,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 792,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 054,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du lambris en bois.
Quantité: 35 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans les deux chambres.
Quantité: 24 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cabine de douche, lavabo et mise à jour de la plomberie si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 236(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 912
    Peinture murs: 10 m² × 28€/m² = 280€, Main d'œuvre peinture: 40% de 280€ = 112€, Mise à jour robinetterie: 200€, Main d'œuvre robinetterie: 60% de 200€ = 120€, Total: 3200€
  • Salon - Rafraîchissement:2 492
    Peinture murs: 35 m² × 28€/m² = 980€, Main d'œuvre peinture: 40% de 980€ = 392€, Total: 1120€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 632
    Peinture murs: 24 m² × 28€/m² = 672€, Main d'œuvre peinture: 40% de 672€ = 268.8€, Total: 960€
  • Salle de bain - Rénovation:11 200
    Remplacement cabine de douche: 1500€, Remplacement lavabo: 500€, Mise à jour plomberie: 2000€, Main d'œuvre salle de bain: 40% de (1500€ + 500€ + 2000€) = 1200€, Total: 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une moyenne de 28€/m². La mise à jour de la robinetterie est estimée à 200€. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 512 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 356 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 951 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 236
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 146
Revenus locatifs : +9 512
Charges déductibles : -28 146
Résultat foncier Année 1 : -18 634(Déficit de 18 634 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 7 934
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 910 €/an
Revenus locatifs : +9 512
Charges déductibles : -8 910
Résultat foncier Années 2+ : 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7934.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 51228 1504 599-18 63910 700 €7 939 €7 939 €
29 7028 7904 475912--7 027 €
39 8968 6624 3471 234--5 793 €
410 0948 5294 2141 565--4 228 €
510 2968 3924 0771 904--2 325 €
610 5028 2503 9352 251--74 €
710 7128 1043 7892 607---
810 9267 9533 6382 973---
911 1447 7973 4823 348---
1011 3677 6353 3203 732---
1111 5957 4693 1544 126---
1211 8267 2972 9814 530---
1312 0637 1192 8034 944---
1412 3046 9352 6195 370---
1512 5506 7452 4305 806---
1612 8016 5482 2336 253---
1713 0576 3462 0306 712---
1813 3196 1361 8217 182---
1913 5855 9201 6047 665---
2013 8575 6961 3818 161---
2114 1345 4651 1508 669---
2214 4165 2269119 190---
2314 7054 9796649 725---
2414 9994 72440910 274---
2515 2994 46114610 838---
TOTAL304 659193 32866 213111 33110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 331
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 997-3 210+5 207
2+1 9970+1 997
3+1 9970+1 997
4+1 9970+1 997
5+1 9970+1 997
6+1 9970+1 997
7+1 997+760+1 237
8+1 997+892+1 105
9+1 997+1 004+993
10+1 997+1 120+877
11+1 997+1 238+759
12+1 997+1 359+638
13+1 997+1 483+514
14+1 997+1 611+386
15+1 997+1 742+255
16+1 997+1 876+121
17+1 997+2 014-17
18+1 997+2 155-158
19+1 997+2 300-303
20+1 997+2 448-451
21+1 997+2 601-604
22+1 997+2 757-760
23+1 997+2 918-921
24+1 997+3 082-1 085
25+1 997+3 251-1 254
Total+49 925+33 399+16 526
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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