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Maison - 7 pièce(s) - 190 m²

Bien expiré
VillePaillé (17)
Surface190m²
Coût Total215 040€
Loyer Annuel14 181€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 500 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 713,16 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur la commune de Paillé, à 5 minutes d'Aulnay de Saintonge et 15min de St Jean d'Angély, je vous propose de venir découvrir cette jolie maison de 190 m2 avec dépendances sur environ 2000m2 de terrain.Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, une cuisine, une salle à manger, un salon, un cellier, une véranda, un wc, deux chambres et une salle d'eau avec wc.A l'étage un couloir dessert 3 chambres et une salle d'eau avec wc.Maison sans mitoyennetéAssainissement individuelLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 135 500 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Anne-Sophie GRATADOUX - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SAINTES sous le numéro 890 666 696

Surface terrain : 2000 m².

Ville : Paillé
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17470
Total : 215 040€
Prix d'acquisition : 135 500€
Travaux : 68 700€
Valeur du bien : 204 200€
Frais de notaire : 10 840€
Coût estimé : 10 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1182€/mois
Loyer annuel estimé : 14181€/an
Fourchette totale : 923€ - 1512€/mois
Fourchette annuelle : 11079€ - 18150€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 062,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :62,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 125,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 785,34€
Coût de l'assurance :18 816,00€
Taxe foncière : 1 418,05€/an
Soit par mois : 118,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 181,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 243,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 190 m²
Raison: Assainissement individuel - nécessité de garantir la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 700 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Fenêtres double vitrage:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€
  • Revêtement de sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Rafraîchissement cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Mise aux normes électricité:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Mise à jour plomberie générale:7 600€
    Mise à jour plomberie: 190 m² × 40€/m² = 7600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 182 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 181 €/an
Calcul : 1 182 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 040 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 418 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 046 €
Revenus locatifs : +14 181 €
Charges déductibles : -78 046 €
Résultat foncier Année 1 : -63 866 €(Déficit de 63 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 466 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 346 €/an
Revenus locatifs : +14 181 €
Charges déductibles : -9 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 834 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42465.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 075 €(65% de 135 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 203 €/an
Calcul : 88 075 € × 3,636% = 3 203 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 181 €78 053 €7 183 €-63 873 €21 400 €42 473 €42 473 €
214 464 €9 162 €6 991 €5 302 €--37 171 €
314 753 €8 964 €6 794 €5 789 €--31 382 €
415 048 €8 760 €6 589 €6 289 €--25 093 €
515 349 €8 548 €6 377 €6 801 €--18 291 €
615 656 €8 329 €6 159 €7 327 €--10 964 €
715 970 €8 103 €5 932 €7 867 €--3 097 €
816 289 €7 869 €5 698 €8 420 €---
916 615 €7 626 €5 456 €8 988 €---
1016 947 €7 376 €5 205 €9 571 €---
1117 286 €7 117 €4 946 €10 169 €---
1217 632 €6 849 €4 678 €10 783 €---
1317 984 €6 572 €4 401 €11 413 €---
1418 344 €6 285 €4 114 €12 059 €---
1518 711 €5 988 €3 818 €12 722 €---
1619 085 €5 682 €3 511 €13 403 €---
1719 467 €5 364 €3 194 €14 102 €---
1819 856 €5 036 €2 866 €14 820 €---
1920 253 €4 697 €2 526 €15 556 €---
2020 658 €4 346 €2 175 €16 313 €---
2121 071 €3 983 €1 812 €17 089 €---
2221 493 €3 607 €1 436 €17 886 €---
2321 923 €3 219 €1 048 €18 704 €---
2422 361 €2 817 €646 €19 544 €---
2522 808 €2 401 €230 €20 407 €---
TOTAL454 206 €226 753 €103 785 €227 453 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 978 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 978 €-6 420 €+9 398 €
2+2 978 €0 €+2 978 €
3+2 978 €0 €+2 978 €
4+2 978 €0 €+2 978 €
5+2 978 €0 €+2 978 €
6+2 978 €0 €+2 978 €
7+2 978 €0 €+2 978 €
8+2 978 €+1 597 €+1 381 €
9+2 978 €+2 696 €+282 €
10+2 978 €+2 871 €+107 €
11+2 978 €+3 051 €-73 €
12+2 978 €+3 235 €-257 €
13+2 978 €+3 424 €-446 €
14+2 978 €+3 618 €-640 €
15+2 978 €+3 817 €-839 €
16+2 978 €+4 021 €-1 043 €
17+2 978 €+4 231 €-1 253 €
18+2 978 €+4 446 €-1 468 €
19+2 978 €+4 667 €-1 689 €
20+2 978 €+4 894 €-1 916 €
21+2 978 €+5 127 €-2 149 €
22+2 978 €+5 366 €-2 388 €
23+2 978 €+5 611 €-2 633 €
24+2 978 €+5 863 €-2 885 €
25+2 978 €+6 122 €-3 144 €
Total+74 450 €+68 236 €+6 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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