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Maison à vendre

VilleArnac-Pompadour (19)
Surface104m²
Coût Total118 555€
Loyer Annuel8 758€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 936 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 730,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 2 chambres, calme, Pas de cave

Ensemble immobilier à 5 min de toutes commodités dans un environnement calme et verdoyant, sur un terrain d'environ 2700m² dispose également de dépendances. Idéal pour projet familial, résidence secondaire, investissement locatif ou création de plusieurs logements. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Arnac-Pompadour
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19230
Coordonnées : 45.413741, 1.366904
Total : 118 555€
Prix d'acquisition : 75 936€
Travaux : 36 544€
Valeur du bien : 112 480€
Frais de notaire : 6 075€
Coût estimé : 6 075€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8758€/an
Fourchette totale : 572€ - 932€/mois
Fourchette annuelle : 6858€ - 11184€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 216,49 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :126 515 €
Prix d'achat :75 936 €
Décote à l'achat :-50 579€ (-40.0%)
Marge achat-revente :7 960€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 555€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 142,32€
Coût de l'assurance :10 373,56€
Taxe foncière : 875,79€/an
Soit par mois : 72,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager fonctionnel mais daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 544 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 824€
    Isolation combles: 104 m² × 56€/m² = 5824€, Main d'œuvre: 56€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 2000€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 2000€ (électroménager et peinture inclus)
  • Revêtement sol chambres:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 000€
    Peinture murs salon: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arnac-Pompadour (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 224€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 758 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 555 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 544 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 661 €
Revenus locatifs : +8 758 €
Charges déductibles : -41 661 €
Résultat foncier Année 1 : -32 903 €(Déficit de 32 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 503 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 117 €/an
Revenus locatifs : +8 758 €
Charges déductibles : -5 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11503.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 936 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 358 €(65% de 75 936 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 795 €/an
Calcul : 49 358 € × 3,636% = 1 795 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 758 €41 665 €3 830 €-32 907 €21 400 €11 507 €11 507 €
28 933 €5 018 €3 727 €3 916 €--7 592 €
39 112 €4 911 €3 620 €4 201 €--3 391 €
49 294 €4 800 €3 509 €4 494 €---
59 480 €4 686 €3 395 €4 794 €---
69 669 €4 568 €3 277 €5 101 €---
79 863 €4 446 €3 156 €5 417 €---
810 060 €4 320 €3 030 €5 740 €---
910 261 €4 190 €2 900 €6 071 €---
1010 467 €4 056 €2 765 €6 411 €---
1110 676 €3 917 €2 626 €6 759 €---
1210 889 €3 774 €2 483 €7 116 €---
1311 107 €3 625 €2 335 €7 482 €---
1411 329 €3 472 €2 182 €7 857 €---
1511 556 €3 314 €2 023 €8 242 €---
1611 787 €3 151 €1 860 €8 636 €---
1712 023 €2 982 €1 691 €9 041 €---
1812 263 €2 807 €1 516 €9 456 €---
1912 508 €2 627 €1 336 €9 882 €---
2012 759 €2 441 €1 150 €10 318 €---
2113 014 €2 248 €957 €10 766 €---
2213 274 €2 049 €759 €11 225 €---
2313 540 €1 844 €553 €11 696 €---
2413 810 €1 632 €341 €12 179 €---
2514 087 €1 412 €122 €12 674 €---
TOTAL280 518 €123 955 €55 142 €156 564 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 564 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839 €-6 420 €+8 259 €
2+1 839 €0 €+1 839 €
3+1 839 €0 €+1 839 €
4+1 839 €+331 €+1 508 €
5+1 839 €+1 438 €+401 €
6+1 839 €+1 530 €+309 €
7+1 839 €+1 625 €+214 €
8+1 839 €+1 722 €+117 €
9+1 839 €+1 821 €+18 €
10+1 839 €+1 923 €-84 €
11+1 839 €+2 028 €-189 €
12+1 839 €+2 135 €-296 €
13+1 839 €+2 245 €-406 €
14+1 839 €+2 357 €-518 €
15+1 839 €+2 473 €-634 €
16+1 839 €+2 591 €-752 €
17+1 839 €+2 712 €-873 €
18+1 839 €+2 837 €-998 €
19+1 839 €+2 964 €-1 125 €
20+1 839 €+3 095 €-1 256 €
21+1 839 €+3 230 €-1 391 €
22+1 839 €+3 367 €-1 528 €
23+1 839 €+3 509 €-1 670 €
24+1 839 €+3 654 €-1 815 €
25+1 839 €+3 802 €-1 963 €
Total+45 975 €+46 969 €+-994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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