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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface160m²
Coût Total299 920€
Loyer Annuel17 653€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-339€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 556,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 50 m²), 3 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Découvrez ce superbe appartement de 160 m² idéalement situé faubourg du Moustier à Montauban. Il offre un vaste salon lumineux de 50 m², trois grandes chambres, une cuisine séparée, une salle de bain, une salle d'eau, un WC indépendant, ainsi qu'un dressing. Une pièce supplémentaire de plus de 30m² sur le palier (13 m2 en loi carrez) peut servir de bureau ou d'espace jeu ou lecture. Ce bien de caractère dispose d'une cheminée et de magnifiques tomettes au sol, apportant charme et authenticité. Chauffage au gaz de ville, DPE classé C (110), GES 19. La taxe foncière s'élève à 1900 € et les charges de copropriété sont d'environ 300 € par trimestre. Prix de 237 000 € hors honoraires, 249 000 € FAI (12 000 € d'honoraires inclus). À visiter sans tarder !

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.016527, 1.357904
Total : 299 920€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 280 000€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1471€/mois
Loyer annuel estimé : 17653€/an
Fourchette totale : 1164€ - 1859€/mois
Fourchette annuelle : 13971€ - 22306€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 966,25 €/m²
Basé sur :444 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :314 600 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-65 600€ (-20.9%)
Marge achat-revente :14 680€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 464,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 552,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 498,84€
Coût de l'assurance :26 243,00€
Taxe foncière : 1 900,00€/an
Soit par mois : 158,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 471,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 810,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-339,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE C - Appartement - Vérification recommandée pour assurer l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:13 500€
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Carrelage (10 m²): 60€/m² × 10 = 600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant (45 m²): 50€/m² × 45 = 2250€, Peinture (90 m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité (3 chambres): 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 450€
  • Chauffage:300€
    Vérification système chauffage gaz: 150€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 471 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 653 €/an
Calcul : 1 471 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 050 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 830 €
Revenus locatifs : +17 653 €
Charges déductibles : -44 830 €
Résultat foncier Année 1 : -27 177 €(Déficit de 27 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 830 €/an
Revenus locatifs : +17 653 €
Charges déductibles : -13 830 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 823 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5776.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 653 €44 840 €9 690 €-27 186 €21 400 €5 786 €5 786 €
218 006 €13 578 €9 428 €4 428 €--1 358 €
318 366 €13 307 €9 158 €5 059 €---
418 734 €13 028 €8 878 €5 706 €---
519 108 €12 739 €8 589 €6 369 €---
619 490 €12 441 €8 291 €7 050 €---
719 880 €12 133 €7 983 €7 748 €---
820 278 €11 814 €7 664 €8 464 €---
920 683 €11 485 €7 335 €9 198 €---
1021 097 €11 145 €6 995 €9 952 €---
1121 519 €10 794 €6 644 €10 725 €---
1221 949 €10 431 €6 281 €11 519 €---
1322 388 €10 056 €5 906 €12 332 €---
1422 836 €9 669 €5 519 €13 168 €---
1523 293 €9 268 €5 119 €14 025 €---
1623 759 €8 855 €4 705 €14 904 €---
1724 234 €8 427 €4 278 €15 806 €---
1824 719 €7 986 €3 836 €16 733 €---
1925 213 €7 530 €3 380 €17 683 €---
2025 717 €7 059 €2 909 €18 659 €---
2126 232 €6 572 €2 422 €19 660 €---
2226 756 €6 069 €1 919 €20 688 €---
2327 291 €5 549 €1 399 €21 742 €---
2427 837 €5 012 €862 €22 825 €---
2528 394 €4 457 €307 €23 937 €---
TOTAL565 435 €274 242 €139 499 €291 193 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 193 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 707 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 707 €-6 420 €+10 127 €
2+3 707 €0 €+3 707 €
3+3 707 €+1 110 €+2 597 €
4+3 707 €+1 712 €+1 995 €
5+3 707 €+1 911 €+1 796 €
6+3 707 €+2 115 €+1 592 €
7+3 707 €+2 324 €+1 383 €
8+3 707 €+2 539 €+1 168 €
9+3 707 €+2 760 €+947 €
10+3 707 €+2 986 €+721 €
11+3 707 €+3 218 €+489 €
12+3 707 €+3 456 €+251 €
13+3 707 €+3 700 €+7 €
14+3 707 €+3 950 €-243 €
15+3 707 €+4 207 €-500 €
16+3 707 €+4 471 €-764 €
17+3 707 €+4 742 €-1 035 €
18+3 707 €+5 020 €-1 313 €
19+3 707 €+5 305 €-1 598 €
20+3 707 €+5 598 €-1 891 €
21+3 707 €+5 898 €-2 191 €
22+3 707 €+6 206 €-2 499 €
23+3 707 €+6 523 €-2 816 €
24+3 707 €+6 848 €-3 141 €
25+3 707 €+7 181 €-3 474 €
Total+92 675 €+87 358 €+5 317 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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