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Maison Bossay Sur Claise

Bien expiré
VilleBossay-sur-Claise (37)
Surface55.49m²
Coût Total114 680€
Loyer Annuel3 866€
Rentabilité3.37%
Cashflow/mois-316€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 500 €
Surface : 55.49 m²
Prix au m² : 783,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Arnaud vous propose en Exclusivité Square Habitat, Garantie Revente 7 ans ! Petite maison de 55 m² comprenant : -en rez de chaussée : un séjour, une cuisine, une salle de bains/WC. -au premier étage : un palier desservant deux chambres mansardées. Terrain sur le côté de 112 m². De l'autre côté de la route, Dépendances : un four à pain et une grange. Terrain de 241 m² Nous sommes joignable de 8h à 19h du lundi au samedi. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.squarehabitat.fr/medias/files/01000000-c801-0242-7cb1-08dca2807e2a.pdf

Ville : Bossay-sur-Claise
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37290
Coordonnées : 46.842578, 0.976723
Total : 114 680€
Prix d'acquisition : 43 500€
Travaux : 67 700€
Valeur du bien : 111 200€
Frais de notaire : 3 480€
Coût estimé : 3 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.49m²
Loyer prédit : 5.81€/m²/mois
Fourchette : 4.56€ - 7.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 322€/mois
Loyer annuel estimé : 3866€/an
Fourchette totale : 253€ - 410€/mois
Fourchette annuelle : 3039€ - 4919€/an
Rentabilité brute :3.37%
Fourchette de rentabilité :2.65% - 4.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :33,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 001,49€
Coût de l'assurance :10 034,50€
Taxe foncière : 386,61€/an
Soit par mois : 32,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 322,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-315,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 634 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de mobilier
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 700 €(1 220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 000€ = 13000€ (incluant 3000€ de main d'œuvre)
  • Isolation:3 300€
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (incluant 800€ de main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant 1000€ de main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant 700€ de main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant 3000€ de main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 75€/m² = 2250€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1350€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€ (incluant 5000€ de main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 322 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 866 €/an
Calcul : 322 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 680 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 387 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 417 €
Revenus locatifs : +3 866 €
Charges déductibles : -72 417 €
Résultat foncier Année 1 : -68 551 €(Déficit de 68 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 151 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 717 €/an
Revenus locatifs : +3 866 €
Charges déductibles : -4 717 €
Résultat foncier Années 2+ : -851 €/an(Déficit de 851 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47087.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 275 €(65% de 43 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 028 €/an
Calcul : 28 275 € × 3,636% = 1 028 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 866 €72 421 €3 933 €-68 555 €21 400 €47 155 €47 155 €
23 943 €4 618 €3 830 €-674 €674 €-47 155 €
34 022 €4 510 €3 722 €-488 €488 €-47 155 €
44 103 €4 400 €3 612 €-297 €297 €-47 155 €
54 185 €4 285 €3 497 €-100 €100 €-47 155 €
64 268 €4 166 €3 378 €102 €--47 052 €
74 354 €4 043 €3 255 €311 €--46 742 €
84 441 €3 916 €3 128 €525 €--46 216 €
94 530 €3 784 €2 996 €746 €--45 470 €
104 620 €3 647 €2 859 €973 €--44 497 €
114 713 €3 506 €2 718 €1 207 €--43 290 €
124 807 €3 360 €2 572 €1 447 €---
134 903 €3 208 €2 420 €1 695 €---
145 001 €3 051 €2 263 €1 950 €---
155 101 €2 889 €2 101 €2 212 €---
165 203 €2 721 €1 933 €2 482 €---
175 307 €2 547 €1 759 €2 760 €---
185 413 €2 367 €1 579 €3 046 €---
195 522 €2 180 €1 393 €3 341 €---
205 632 €1 987 €1 199 €3 645 €---
215 745 €1 788 €1 000 €3 957 €---
225 860 €1 581 €793 €4 279 €---
235 977 €1 367 €579 €4 610 €---
246 096 €1 145 €357 €4 951 €---
256 218 €915 €127 €5 303 €---
TOTAL123 831 €144 401 €57 001 €-20 570 €22 959 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 888 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -20 570 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+812 €-6 420 €+7 232 €
2+812 €-202 €+1 014 €
3+812 €-146 €+958 €
4+812 €-89 €+901 €
5+812 €-30 €+842 €
6+812 €0 €+812 €
7+812 €0 €+812 €
8+812 €0 €+812 €
9+812 €0 €+812 €
10+812 €0 €+812 €
11+812 €0 €+812 €
12+812 €+434 €+378 €
13+812 €+508 €+304 €
14+812 €+585 €+227 €
15+812 €+664 €+148 €
16+812 €+745 €+67 €
17+812 €+828 €-16 €
18+812 €+914 €-102 €
19+812 €+1 002 €-190 €
20+812 €+1 093 €-281 €
21+812 €+1 187 €-375 €
22+812 €+1 284 €-472 €
23+812 €+1 383 €-571 €
24+812 €+1 485 €-673 €
25+812 €+1 591 €-779 €
Total+20 300 €+6 816 €+13 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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