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Appartement 2 pièces 49 m²

Bien expiré
VilleDoullens (80)
Surface49m²
Coût Total70 350€
Loyer Annuel7 246€
Rentabilité10.30%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 020,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 49 m²

Votre agence immobilière Reflex en s'Home de Doullens vous propose à la vente cet appartement de 49m2 rénové Composé d'un entrée sapcieuse desseravnt sa pièce de vie, espace cuisine, une chambre et salle de bains. Situé dans une résidence en plein coeur de Doullens, proche des commodités. Vendu loué (460EUR+30EUR de charges) Charges de copropriété 90EUR/mois Idéal investisseur.

Surface : 49 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/08/2024

Consommation énergie primaire : 156 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 680 € et 980 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Doullens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80600
Coordonnées : 50.166690, 2.331108
Total : 70 350€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 16 350€
Valeur du bien : 66 350€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 12.32€/m²/mois
Fourchette : 10.02€ - 15.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 604€/mois
Loyer annuel estimé : 7246€/an
Fourchette totale : 491€ - 742€/mois
Fourchette annuelle : 5892€ - 8910€/an
Rentabilité brute :10.30%
Fourchette de rentabilité :8.38% - 12.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :612,39 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :30 007 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+19 993€ (+66.6%)
Marge achat-revente :-40 343€ (-134.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :20,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 369,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 290,65€
Coût de l'assurance :6 155,62€
Taxe foncière : 724,55€/an
Soit par mois : 60,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 603,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 519,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement de l'électroménager si nécessaire et des finitions.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique si nécessaire.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 350 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 800€
    Salle de bain complète: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture chambre:600€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salon:1 250€
    Peinture murs/plafond: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Doullens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 246 €/an
Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 350 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 246 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 725 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 769 €
Revenus locatifs : +7 246 €
Charges déductibles : -20 769 €
Résultat foncier Année 1 : -13 524 €(Déficit de 13 524 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 824 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 419 €/an
Revenus locatifs : +7 246 €
Charges déductibles : -4 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2823.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 246 €20 772 €2 371 €-13 526 €10 700 €2 826 €2 826 €
27 390 €4 359 €2 308 €3 032 €---
37 538 €4 294 €2 243 €3 245 €---
47 689 €4 226 €2 176 €3 463 €---
57 843 €4 157 €2 106 €3 686 €---
68 000 €4 085 €2 034 €3 915 €---
78 160 €4 010 €1 959 €4 150 €---
88 323 €3 933 €1 882 €4 390 €---
98 489 €3 853 €1 802 €4 636 €---
108 659 €3 771 €1 720 €4 888 €---
118 832 €3 685 €1 634 €5 147 €---
129 009 €3 597 €1 546 €5 412 €---
139 189 €3 505 €1 455 €5 684 €---
149 373 €3 411 €1 360 €5 962 €---
159 560 €3 313 €1 262 €6 247 €---
169 752 €3 212 €1 161 €6 540 €---
179 947 €3 107 €1 056 €6 840 €---
1810 145 €2 999 €948 €7 147 €---
1910 348 €2 886 €836 €7 462 €---
2010 555 €2 770 €720 €7 785 €---
2110 766 €2 650 €600 €8 116 €---
2210 982 €2 526 €475 €8 456 €---
2311 201 €2 398 €347 €8 804 €---
2411 425 €2 265 €214 €9 161 €---
2511 654 €2 127 €76 €9 527 €---
TOTAL232 077 €101 910 €34 291 €130 167 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 167 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 522 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 522 €-3 210 €+4 732 €
2+1 522 €+62 €+1 460 €
3+1 522 €+973 €+549 €
4+1 522 €+1 039 €+483 €
5+1 522 €+1 106 €+416 €
6+1 522 €+1 174 €+348 €
7+1 522 €+1 245 €+277 €
8+1 522 €+1 317 €+205 €
9+1 522 €+1 391 €+131 €
10+1 522 €+1 467 €+55 €
11+1 522 €+1 544 €-22 €
12+1 522 €+1 624 €-102 €
13+1 522 €+1 705 €-183 €
14+1 522 €+1 789 €-267 €
15+1 522 €+1 874 €-352 €
16+1 522 €+1 962 €-440 €
17+1 522 €+2 052 €-530 €
18+1 522 €+2 144 €-622 €
19+1 522 €+2 239 €-717 €
20+1 522 €+2 335 €-813 €
21+1 522 €+2 435 €-913 €
22+1 522 €+2 537 €-1 015 €
23+1 522 €+2 641 €-1 119 €
24+1 522 €+2 748 €-1 226 €
25+1 522 €+2 858 €-1 336 €
Total+38 050 €+39 050 €+-1 000 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 204 jours
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