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Maison à vendre

VilleCanohès (66)
Surface238m²
Coût Total360 660€
Loyer Annuel34 486€
Rentabilité9.56%
Cashflow/mois+720€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 272 000 €
Surface : 238 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 5 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse

EXCLUSIF ! Au coeur du village de CANOHES,

Venez découvrir cette grande maison familiale composée de 2 doubles garages au rez-de-chaussée ainsi qu'un wc, une cave et une pièce de vie de 40 m² pouvant faire office de dépendance.

Au 1er étage, se trouve un spacieux salon/séjour de 76 m² avec terrasse 45 m², une cuisine séparée de 21 m² et une chambre parentale avec sa grande salle d'eau/wc et son accès à une terrasse qui surplombe le jardin.

Au 2ème étage, 4 chambres, une salle d'eau, un wc indépendant ainsi que 2 petits dressings.

Ce dernier plateau est entièrement à rénover.

Avec sa parcelle de 440 m² exposée Est/Ouest, vous pourrez grâce à son forage y mettre une piscine pour des moments conviviaux.

Proche de tous commerces, venez visiter ce bien en appelant notre agence GUY HOQUET CANOHES

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr »

Ville : Canohès
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66680
Coordonnées : 42.651947, 2.836314
Total : 360 660€
Prix d'acquisition : 272 000€
Travaux : 66 900€
Valeur du bien : 338 900€
Frais de notaire : 21 760€
Coût estimé : 21 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 238m²
Loyer prédit : 12.07€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 15.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2874€/mois
Loyer annuel estimé : 34486€/an
Fourchette totale : 2216€ - 3726€/mois
Fourchette annuelle : 26595€ - 44718€/an
Rentabilité brute :9.56%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 12.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 676,3 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :636 959 €
Prix d'achat :272 000 €
Décote à l'achat :-364 959€ (-57.3%)
Marge achat-revente :276 299€ (43.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :360 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 776,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :90,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 866,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 339,57€
Coût de l'assurance :27 049,50€
Taxe foncière : 3 448,59€/an
Soit par mois : 287,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 873,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 154,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :719,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 238 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 238 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 900 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 900€
    Isolation toiture/combles: 238 m² × 50€/m² = 11900€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:25 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€/fenêtre = 24000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 500€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 500€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine = 2000€, Peinture: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Canohès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 874 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 486 €/an
Calcul : 2 874 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 360 660 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 082 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 449 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 358 €
Revenus locatifs : +34 486 €
Charges déductibles : -83 358 €
Résultat foncier Année 1 : -48 872 €(Déficit de 48 872 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 472 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 458 €/an
Revenus locatifs : +34 486 €
Charges déductibles : -16 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 028 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27472.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 272 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 800 €(65% de 272 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 429 €/an
Calcul : 176 800 € × 3,636% = 6 429 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 486 €83 370 €11 939 €-48 884 €21 400 €27 484 €27 484 €
235 176 €16 150 €11 620 €19 025 €--8 458 €
335 879 €15 820 €11 290 €20 059 €---
436 597 €15 479 €10 949 €21 118 €---
537 329 €15 126 €10 596 €22 202 €---
638 075 €14 762 €10 231 €23 314 €---
738 837 €14 384 €9 854 €24 452 €---
839 613 €13 994 €9 464 €25 619 €---
940 406 €13 591 €9 060 €26 815 €---
1041 214 €13 174 €8 643 €28 040 €---
1142 038 €12 743 €8 212 €29 296 €---
1242 879 €12 297 €7 766 €30 582 €---
1343 736 €11 836 €7 305 €31 901 €---
1444 611 €11 359 €6 828 €33 252 €---
1545 503 €10 866 €6 335 €34 638 €---
1646 413 €10 356 €5 825 €36 057 €---
1747 342 €9 829 €5 298 €37 513 €---
1848 289 €9 284 €4 753 €39 005 €---
1949 254 €8 720 €4 190 €40 534 €---
2050 239 €8 137 €3 607 €42 102 €---
2151 244 €7 535 €3 004 €43 709 €---
2252 269 €6 912 €2 381 €45 357 €---
2353 314 €6 268 €1 737 €47 047 €---
2454 381 €5 601 €1 071 €48 779 €---
2555 468 €4 912 €382 €50 556 €---
TOTAL1 104 592 €352 504 €172 340 €752 089 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 752 089 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 486 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 242 €-6 420 €+13 662 €
2+7 242 €0 €+7 242 €
3+7 242 €+3 480 €+3 762 €
4+7 242 €+6 335 €+907 €
5+7 242 €+6 661 €+581 €
6+7 242 €+6 994 €+248 €
7+7 242 €+7 336 €-94 €
8+7 242 €+7 686 €-444 €
9+7 242 €+8 044 €-802 €
10+7 242 €+8 412 €-1 170 €
11+7 242 €+8 789 €-1 547 €
12+7 242 €+9 175 €-1 933 €
13+7 242 €+9 570 €-2 328 €
14+7 242 €+9 976 €-2 734 €
15+7 242 €+10 391 €-3 149 €
16+7 242 €+10 817 €-3 575 €
17+7 242 €+11 254 €-4 012 €
18+7 242 €+11 701 €-4 459 €
19+7 242 €+12 160 €-4 918 €
20+7 242 €+12 631 €-5 389 €
21+7 242 €+13 113 €-5 871 €
22+7 242 €+13 607 €-6 365 €
23+7 242 €+14 114 €-6 872 €
24+7 242 €+14 634 €-7 392 €
25+7 242 €+15 167 €-7 925 €
Total+181 050 €+225 627 €+-44 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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