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Maison de ville

VilleVarades (44)
Surface127
Coût Total210 420
Loyer Annuel13 545
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-106
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 500 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 082,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Jardin

Maison de ville des années 1950, au cœur du bourg de Varades, comprenant un salon lumineux et une cuisine fermée. À l’étage, vous y trouverez trois chambres spacieuses avec salle de bain. Au rez-de-chaussée, vous trouverez également une salle d’eau. Il y a deux WC, un à l’étage et un au rez-de-chaussée. Le tout est agrémenté d’un jardin clos de 410 m², à proximité de l’axe Nantes-Angers et des bords de Loire. Ne tardez pas à découvrir ce bien unique, idéalement situé à quelques pas des commerces et écoles.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente honoraires d'agence inclus : 137 500 € Prix de vente hors honoraires d'agence : 130 000 € Honoraires charge acquéreur : 7 500 € soit 5,77 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre conseiller SAFTI : Cyril PERROCHAUD, Tél. : 0630495440, E-mail : cyril.perrochaud@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Nantes sous le numéro 751585613 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Varades
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44370
Coordonnées : 47.382826, -1.025400
Total : 210 420
Prix d'acquisition : 137 500
Travaux : 61 920
Valeur du bien : 199 420
Frais de notaire : 11 000
Coût estimé : 11 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127
Loyer prédit : 8.89€/m²/mois
Fourchette : 7.22€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1129€/mois
Loyer annuel estimé : 13545€/an
Fourchette totale : 917€ - 1389€/mois
Fourchette annuelle : 11010€ - 16664€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 732,07 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 973
Prix d'achat :137 500
Décote à l'achat :-82 473 (-37.5%)
Marge achat-revente :9 553€ (4.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :78,91€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 122,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 564,86
Coût de l'assurance :23 672,25
Taxe foncière : 1 354,49€/an
Soit par mois : 112,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 128,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface de 127 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 920(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant les meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:5 120
    Baignoire: 1 baignoire × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Main d'œuvre: 1000€ = 3060€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€ = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:12 700
    Mise aux normes électricité: 127 m² × 100€/m² = 12700€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varades. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur les prix moyens trouvés pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 129 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 545 €/an
Calcul : 1 129 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 420 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 947 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 306
Revenus locatifs : +13 545
Charges déductibles : -71 306
Résultat foncier Année 1 : -57 761(Déficit de 57 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 361
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 386 €/an
Revenus locatifs : +13 545
Charges déductibles : -9 386
Résultat foncier Années 2+ : 4 159 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36360.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 375(65% de 137 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 250 €/an
Calcul : 89 375 € × 3,636% = 3 250
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 54571 3127 091-57 76721 400 €36 367 €36 367 €
213 8169 2046 9034 611--31 756 €
314 0929 0106 7085 082--26 674 €
414 3748 8096 5075 565--21 108 €
514 6618 6006 2996 061--15 047 €
614 9558 3856 0836 570--8 477 €
715 2548 1625 8617 092--1 385 €
815 5597 9315 6307 628---
915 8707 6935 3918 177---
1016 1877 4465 1448 742---
1116 5117 1904 8899 321---
1216 8416 9264 6259 915---
1317 1786 6524 35110 526---
1417 5226 3704 06811 152---
1517 8726 0773 77511 795---
1618 2305 7743 47312 456---
1718 5945 4613 15913 134---
1818 9665 1362 83513 830---
1919 3454 8012 50014 545---
2019 7324 4542 15215 279---
2120 1274 0951 79316 032---
2220 5303 7231 42216 806---
2320 9403 3391 03717 601---
2421 3592 94164018 418---
2521 7862 53022819 257---
TOTAL433 848222 019102 565211 82921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 829
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 844-6 420+9 264
2+2 8440+2 844
3+2 8440+2 844
4+2 8440+2 844
5+2 8440+2 844
6+2 8440+2 844
7+2 8440+2 844
8+2 844+1 873+971
9+2 844+2 453+391
10+2 844+2 623+221
11+2 844+2 796+48
12+2 844+2 975-131
13+2 844+3 158-314
14+2 844+3 346-502
15+2 844+3 539-695
16+2 844+3 737-893
17+2 844+3 940-1 096
18+2 844+4 149-1 305
19+2 844+4 363-1 519
20+2 844+4 584-1 740
21+2 844+4 810-1 966
22+2 844+5 042-2 198
23+2 844+5 280-2 436
24+2 844+5 525-2 681
25+2 844+5 777-2 933
Total+71 100+63 549+7 551
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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