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Détails du bien

VilleMans (72)
Surface86m²
Coût Total178 440€
Loyer Annuel10 648€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 430,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Venez découvrir cet appartement spacieux et lumineux de 73 m2 situé dans le quartier Geneslay.

Il offre un grand séjour d'environ 26 m2 ouvert sur la cuisine aménagée et équipée pour des moments conviviaux.

A l'étage, vous disposez de 3 chambres confortables avec placards.

Pour les beaux jours, un bel espace extérieur non négligeable pour passer des instants en famille ou entre amis.

Cet appartement présente l'avantage de ne pas avoir de charges de copropriété. Idéalement situé à proximité des transports et des commerces.

Belle opportunité à découvrir.

Franck. PANCHER Agent commercial

RSAC n°389 885 617 à Le Mans FONCIA Le Mans 2 rue Auvray - 72000 Le Mans - CPI74012016000012160

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Total : 178 440€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 168 600€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10648€/an
Fourchette totale : 709€ - 1111€/mois
Fourchette annuelle : 8503€ - 13334€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 000 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :-92 000€ (-42.8%)
Marge achat-revente :36 560€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 923,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 996,04€
Coût de l'assurance :15 613,50€
Taxe foncière : 1 064,82€/an
Soit par mois : 88,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 887,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des normes électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 648 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 049 €
Revenus locatifs : +10 648 €
Charges déductibles : -53 049 €
Résultat foncier Année 1 : -42 401 €(Déficit de 42 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 001 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 449 €/an
Revenus locatifs : +10 648 €
Charges déductibles : -7 449 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21000.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 648 €53 054 €5 765 €-42 406 €21 400 €21 006 €21 006 €
210 861 €7 299 €5 609 €3 562 €--17 444 €
311 078 €7 138 €5 448 €3 941 €--13 503 €
411 300 €6 971 €5 282 €4 328 €--9 175 €
511 526 €6 800 €5 110 €4 726 €--4 449 €
611 756 €6 622 €4 933 €5 134 €---
711 992 €6 439 €4 749 €5 553 €---
812 231 €6 249 €4 560 €5 982 €---
912 476 €6 054 €4 364 €6 422 €---
1012 726 €5 851 €4 162 €6 874 €---
1112 980 €5 642 €3 953 €7 338 €---
1213 240 €5 426 €3 737 €7 813 €---
1313 504 €5 203 €3 514 €8 301 €---
1413 775 €4 973 €3 283 €8 802 €---
1514 050 €4 735 €3 045 €9 315 €---
1614 331 €4 489 €2 799 €9 842 €---
1714 618 €4 234 €2 545 €10 383 €---
1814 910 €3 972 €2 282 €10 938 €---
1915 208 €3 700 €2 011 €11 508 €---
2015 512 €3 420 €1 731 €12 092 €---
2115 823 €3 130 €1 441 €12 692 €---
2216 139 €2 831 €1 142 €13 308 €---
2316 462 €2 522 €832 €13 940 €---
2416 791 €2 202 €513 €14 589 €---
2517 127 €1 872 €183 €15 255 €---
TOTAL341 064 €170 830 €82 996 €170 234 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 234 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 236 €-6 420 €+8 656 €
2+2 236 €0 €+2 236 €
3+2 236 €0 €+2 236 €
4+2 236 €0 €+2 236 €
5+2 236 €0 €+2 236 €
6+2 236 €+206 €+2 030 €
7+2 236 €+1 666 €+570 €
8+2 236 €+1 795 €+441 €
9+2 236 €+1 927 €+309 €
10+2 236 €+2 062 €+174 €
11+2 236 €+2 201 €+35 €
12+2 236 €+2 344 €-108 €
13+2 236 €+2 490 €-254 €
14+2 236 €+2 641 €-405 €
15+2 236 €+2 795 €-559 €
16+2 236 €+2 953 €-717 €
17+2 236 €+3 115 €-879 €
18+2 236 €+3 281 €-1 045 €
19+2 236 €+3 452 €-1 216 €
20+2 236 €+3 628 €-1 392 €
21+2 236 €+3 808 €-1 572 €
22+2 236 €+3 992 €-1 756 €
23+2 236 €+4 182 €-1 946 €
24+2 236 €+4 377 €-2 141 €
25+2 236 €+4 576 €-2 340 €
Total+55 900 €+51 070 €+4 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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