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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSanteny (94)
Surface236m²
Coût Total599 220€
Loyer Annuel55 033€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+901€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 539 000 €
Surface : 236 m²
Prix au m² : 2 283,9 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, Sans vis-à-vis

Dans domaine avec piscine tennis restaurant. Pavillon de type Peuplier de 236m² (Lois carrez 151m²) édifié sur terrain de 845m² arboré sans vis à vis et très ensoleillé. Plain pied avec combles aménagés idéal pour famille. Très bien entretenue et aux volumes généreux. Vous y trouverez au rdc : une entrée avec rangement, un beau et grand séjour traversant, une cuisine aménagée et équipée, un wc avec lave mains, un double garage, cellier et buanderie. Côté nuit : 4 belles chambres dont une suite parentale avec sa salle de bains avec wc et son dressing, autre salle d'eau avec wc , nombreux placards. Magnifique jardin avec sa belle terrasse sous pergola donne envie de se détendre et abris de jardin.

Les plus : maison avec combles aménagés : chambre et grande salle de jeux. Fibre. Alarme. Nombreuses places de parking privative. Isolation complète de la maison Pavillon avec double vitrage en PVC et baies coulissantes en alu, volets roulants électriques partout. Radiateurs Acova au rdc et Sauter à l'étage. Il y le conduit de cheminée. Chaudière Frisquet à condensation.

Bien soumis à une ASL de 400 lots charges annuelles de 1000 €. Proposé par OGUER SANDRINE inscrite au registre des agents commerciale carte 77022019000039514 MELUN joignable au :

Ville : Santeny
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94440
Coordonnées : 48.729851, 2.575576
Total : 599 220€
Prix d'acquisition : 539 000€
Travaux : 17 100€
Valeur du bien : 556 100€
Frais de notaire : 43 120€
Coût estimé : 43 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 236m²
Loyer prédit : 19.43€/m²/mois
Fourchette : 13.36€ - 28.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 4586€/mois
Loyer annuel estimé : 55033€/an
Fourchette totale : 3154€ - 6669€/mois
Fourchette annuelle : 37842€ - 80032€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 13.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 101,29 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :731 904 €
Prix d'achat :539 000 €
Décote à l'achat :-192 904€ (-26.4%)
Marge achat-revente :132 684€ (18.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :599 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 993,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :149,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 143,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :298 803,90€
Coût de l'assurance :44 941,50€
Taxe foncière : 5 503,26€/an
Soit par mois : 458,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 586,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 685,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :900,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 236 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage existant (chaudière Frisquet à condensation)
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité de s'assurer de l'efficacité
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, vérification de la robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais un rafraîchissement serait bénéfique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - S'assurer que l'installation est conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 100 €(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 800€
    Isolation combles perdus: 236 m² × 50€/m² = 11800€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Vérification système:200€
    Vérification chaudière à condensation: 1 système × 200€ = 200€
  • Menuiseries - Fenêtres:0€
    Vérification étanchéité fenêtres: estimation nécessaire selon surface, coût non inclus.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Peinture et vérification revêtements: 75 m² × 24€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:600€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Santeny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts pour les fenêtres nécessitent une estimation plus précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 033 €/an
Calcul : 4 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 599 220 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 798 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 503 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 992 €
Revenus locatifs : +55 033 €
Charges déductibles : -45 992 €
Résultat foncier Année 1 : 9 041 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 892 €/an
Revenus locatifs : +55 033 €
Charges déductibles : -28 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 141 €/an
Prix d'achat du bien : 539 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 350 350 €(65% de 539 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 740 €/an
Calcul : 350 350 € × 3,636% = 12 740 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 033 €46 011 €20 610 €9 021 €---
256 133 €28 370 €20 069 €27 764 €---
357 256 €27 809 €19 508 €29 447 €---
458 401 €27 229 €18 928 €31 172 €---
559 569 €26 628 €18 327 €32 941 €---
660 760 €26 006 €17 705 €34 755 €---
761 976 €25 362 €17 061 €36 614 €---
863 215 €24 695 €16 394 €38 520 €---
964 479 €24 004 €15 703 €40 475 €---
1065 769 €23 289 €14 988 €42 480 €---
1167 084 €22 549 €14 248 €44 535 €---
1268 426 €21 783 €13 482 €46 643 €---
1369 795 €20 989 €12 688 €48 805 €---
1471 191 €20 168 €11 867 €51 023 €---
1572 614 €19 317 €11 016 €53 297 €---
1674 067 €18 437 €10 136 €55 630 €---
1775 548 €17 525 €9 224 €58 023 €---
1877 059 €16 581 €8 280 €60 478 €---
1978 600 €15 603 €7 303 €62 997 €---
2080 172 €14 592 €6 291 €65 581 €---
2181 776 €13 544 €5 243 €68 232 €---
2283 411 €12 459 €4 158 €70 952 €---
2385 079 €11 336 €3 035 €73 743 €---
2486 781 €10 173 €1 872 €76 608 €---
2588 516 €8 969 €668 €79 547 €---
TOTAL1 762 710 €523 427 €298 804 €1 239 283 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 239 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 557 €+2 706 €+8 851 €
2+11 557 €+8 329 €+3 228 €
3+11 557 €+8 834 €+2 723 €
4+11 557 €+9 352 €+2 205 €
5+11 557 €+9 882 €+1 675 €
6+11 557 €+10 426 €+1 131 €
7+11 557 €+10 984 €+573 €
8+11 557 €+11 556 €+1 €
9+11 557 €+12 143 €-586 €
10+11 557 €+12 744 €-1 187 €
11+11 557 €+13 361 €-1 804 €
12+11 557 €+13 993 €-2 436 €
13+11 557 €+14 642 €-3 085 €
14+11 557 €+15 307 €-3 750 €
15+11 557 €+15 989 €-4 432 €
16+11 557 €+16 689 €-5 132 €
17+11 557 €+17 407 €-5 850 €
18+11 557 €+18 143 €-6 586 €
19+11 557 €+18 899 €-7 342 €
20+11 557 €+19 674 €-8 117 €
21+11 557 €+20 470 €-8 913 €
22+11 557 €+21 286 €-9 729 €
23+11 557 €+22 123 €-10 566 €
24+11 557 €+22 982 €-11 425 €
25+11 557 €+23 864 €-12 307 €
Total+288 925 €+371 785 €+-82 860 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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