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Maison à vendre

VilleSanteny (94)
Surface236
Coût Total599 220
Loyer Annuel55 033
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+901
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 539 000 €
Surface : 236 m²
Prix au m² : 2 283,9 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, Sans vis-à-vis

Dans domaine avec piscine tennis restaurant. Pavillon de type Peuplier de 236m² (Lois carrez 151m²) édifié sur terrain de 845m² arboré sans vis à vis et très ensoleillé. Plain pied avec combles aménagés idéal pour famille. Très bien entretenue et aux volumes généreux. Vous y trouverez au rdc : une entrée avec rangement, un beau et grand séjour traversant, une cuisine aménagée et équipée, un wc avec lave mains, un double garage, cellier et buanderie. Côté nuit : 4 belles chambres dont une suite parentale avec sa salle de bains avec wc et son dressing, autre salle d'eau avec wc , nombreux placards. Magnifique jardin avec sa belle terrasse sous pergola donne envie de se détendre et abris de jardin.

Les plus : maison avec combles aménagés : chambre et grande salle de jeux. Fibre. Alarme. Nombreuses places de parking privative. Isolation complète de la maison Pavillon avec double vitrage en PVC et baies coulissantes en alu, volets roulants électriques partout. Radiateurs Acova au rdc et Sauter à l'étage. Il y le conduit de cheminée. Chaudière Frisquet à condensation.

Bien soumis à une ASL de 400 lots charges annuelles de 1000 €. Proposé par OGUER SANDRINE inscrite au registre des agents commerciale carte 77022019000039514 MELUN joignable au :

Ville : Santeny
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94440
Coordonnées : 48.729851, 2.575576
Total : 599 220
Prix d'acquisition : 539 000
Travaux : 17 100
Valeur du bien : 556 100
Frais de notaire : 43 120
Coût estimé : 43 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 236
Loyer prédit : 19.43€/m²/mois
Fourchette : 13.36€ - 28.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 4586€/mois
Loyer annuel estimé : 55033€/an
Fourchette totale : 3154€ - 6669€/mois
Fourchette annuelle : 37842€ - 80032€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 13.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 101,29 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :731 904
Prix d'achat :539 000
Décote à l'achat :-192 904 (-26.4%)
Marge achat-revente :132 684€ (18.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :599 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 993,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :149,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 143,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :298 803,90
Coût de l'assurance :44 941,50
Taxe foncière : 5 503,26€/an
Soit par mois : 458,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 586,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 685,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :900,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 236 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage existant (chaudière Frisquet à condensation)
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité de s'assurer de l'efficacité
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, vérification de la robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais un rafraîchissement serait bénéfique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - S'assurer que l'installation est conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 100(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 800
    Isolation combles perdus: 236 m² × 50€/m² = 11800€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Vérification système:200
    Vérification chaudière à condensation: 1 système × 200€ = 200€
  • Menuiseries - Fenêtres:0
    Vérification étanchéité fenêtres: estimation nécessaire selon surface, coût non inclus.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Peinture et vérification revêtements: 75 m² × 24€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:600
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Santeny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts pour les fenêtres nécessitent une estimation plus précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 033 €/an
Calcul : 4 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 599 220 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 798 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 503 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 992
Revenus locatifs : +55 033
Charges déductibles : -45 992
Résultat foncier Année 1 : 9 041

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 892 €/an
Revenus locatifs : +55 033
Charges déductibles : -28 892
Résultat foncier Années 2+ : 26 141 €/an
Prix d'achat du bien : 539 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 350 350(65% de 539 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 740 €/an
Calcul : 350 350 € × 3,636% = 12 740
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 03346 01120 6109 021---
256 13328 37020 06927 764---
357 25627 80919 50829 447---
458 40127 22918 92831 172---
559 56926 62818 32732 941---
660 76026 00617 70534 755---
761 97625 36217 06136 614---
863 21524 69516 39438 520---
964 47924 00415 70340 475---
1065 76923 28914 98842 480---
1167 08422 54914 24844 535---
1268 42621 78313 48246 643---
1369 79520 98912 68848 805---
1471 19120 16811 86751 023---
1572 61419 31711 01653 297---
1674 06718 43710 13655 630---
1775 54817 5259 22458 023---
1877 05916 5818 28060 478---
1978 60015 6037 30362 997---
2080 17214 5926 29165 581---
2181 77613 5445 24368 232---
2283 41112 4594 15870 952---
2385 07911 3363 03573 743---
2486 78110 1731 87276 608---
2588 5168 96966879 547---
TOTAL1 762 710523 427298 8041 239 2830Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 239 283
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 557+2 706+8 851
2+11 557+8 329+3 228
3+11 557+8 834+2 723
4+11 557+9 352+2 205
5+11 557+9 882+1 675
6+11 557+10 426+1 131
7+11 557+10 984+573
8+11 557+11 556+1
9+11 557+12 143-586
10+11 557+12 744-1 187
11+11 557+13 361-1 804
12+11 557+13 993-2 436
13+11 557+14 642-3 085
14+11 557+15 307-3 750
15+11 557+15 989-4 432
16+11 557+16 689-5 132
17+11 557+17 407-5 850
18+11 557+18 143-6 586
19+11 557+18 899-7 342
20+11 557+19 674-8 117
21+11 557+20 470-8 913
22+11 557+21 286-9 729
23+11 557+22 123-10 566
24+11 557+22 982-11 425
25+11 557+23 864-12 307
Total+288 925+371 785+-82 860
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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