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Maison à vendre

VilleLouvigné-du-Désert (35)
Surface300m²
Coût Total311 436€
Loyer Annuel26 135€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 271 700 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 905,67 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 19
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 salles de bain, 8 chambres, Piscine

Bel ensemble immobilier incluant une maison, un grand gite et un studio, nombreuses dépendances, piscine. - Cet ancien corps de ferme a été converti en une maison d'habitation de trois chambres, un grand gite de cinq chambres et un studio indépendant. Le terrain de bonne taille, totalement privé et isolé, comprend une piscine de 8m x 4m, une salle de jeux, une petite pièce d'eau et d'autres dépendances. Le tout est situé au bout d'une allée, entouré d'une jolie campagne et de vues imprenables. A quelques minutes de la ville populaire de Louvigné du dessert avec ses bars, restaurants et commerces. A 45 minutes de la côte et de la baie du Mont Saint-Michel

Ville : Louvigné-du-Désert
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35420
Coordonnées : 48.482731, -1.120166
Total : 311 436€
Prix d'acquisition : 271 700€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 289 700€
Frais de notaire : 21 736€
Coût estimé : 21 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 2178€/mois
Loyer annuel estimé : 26135€/an
Fourchette totale : 1716€ - 2764€/mois
Fourchette annuelle : 20592€ - 33169€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 116,63 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 989 €
Prix d'achat :271 700 €
Décote à l'achat :-63 289€ (-18.9%)
Marge achat-revente :23 553€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 436€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 542,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :90,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 633,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 304,77€
Coût de l'assurance :27 250,65€
Taxe foncière : 2 613,45€/an
Soit par mois : 217,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 177,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 851,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :326,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 000€
    Isolation combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 135 €/an
Calcul : 2 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 454 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 436 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 090 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 613 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 158 €
Revenus locatifs : +26 135 €
Charges déductibles : -32 158 €
Résultat foncier Année 1 : -6 023 €(Déficit de 6 023 €)
Imputable sur revenu global : 6 023 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 158 €/an
Revenus locatifs : +26 135 €
Charges déductibles : -14 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 977 €/an
Prix d'achat du bien : 271 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 605 €(65% de 271 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 422 €/an
Calcul : 176 605 € × 3,636% = 6 422 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 135 €32 168 €10 464 €-6 033 €6 033 €--
226 657 €13 890 €10 186 €12 767 €---
327 190 €13 602 €9 899 €13 588 €---
427 734 €13 305 €9 602 €14 429 €---
528 289 €12 997 €9 294 €15 291 €---
628 855 €12 679 €8 976 €16 175 €---
729 432 €12 350 €8 646 €17 082 €---
830 020 €12 009 €8 306 €18 011 €---
930 621 €11 657 €7 953 €18 964 €---
1031 233 €11 292 €7 589 €19 941 €---
1131 858 €10 915 €7 212 €20 943 €---
1232 495 €10 525 €6 822 €21 970 €---
1333 145 €10 121 €6 418 €23 024 €---
1433 808 €9 704 €6 000 €24 104 €---
1534 484 €9 272 €5 568 €25 212 €---
1635 174 €8 825 €5 121 €26 349 €---
1735 877 €8 362 €4 659 €27 515 €---
1836 595 €7 884 €4 181 €28 711 €---
1937 327 €7 389 €3 686 €29 937 €---
2038 073 €6 877 €3 174 €31 196 €---
2138 835 €6 348 €2 644 €32 487 €---
2239 611 €5 800 €2 096 €33 811 €---
2340 403 €5 233 €1 529 €35 170 €---
2441 211 €4 647 €943 €36 565 €---
2542 036 €4 040 €336 €37 996 €---
TOTAL837 096 €261 892 €151 305 €575 205 €6 033 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 810 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 575 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 488 €-1 810 €+7 298 €
2+5 488 €+3 830 €+1 658 €
3+5 488 €+4 076 €+1 412 €
4+5 488 €+4 329 €+1 159 €
5+5 488 €+4 587 €+901 €
6+5 488 €+4 853 €+635 €
7+5 488 €+5 125 €+363 €
8+5 488 €+5 403 €+85 €
9+5 488 €+5 689 €-201 €
10+5 488 €+5 982 €-494 €
11+5 488 €+6 283 €-795 €
12+5 488 €+6 591 €-1 103 €
13+5 488 €+6 907 €-1 419 €
14+5 488 €+7 231 €-1 743 €
15+5 488 €+7 564 €-2 076 €
16+5 488 €+7 905 €-2 417 €
17+5 488 €+8 254 €-2 766 €
18+5 488 €+8 613 €-3 125 €
19+5 488 €+8 981 €-3 493 €
20+5 488 €+9 359 €-3 871 €
21+5 488 €+9 746 €-4 258 €
22+5 488 €+10 143 €-4 655 €
23+5 488 €+10 551 €-5 063 €
24+5 488 €+10 969 €-5 481 €
25+5 488 €+11 399 €-5 911 €
Total+137 200 €+172 561 €+-35 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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