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A 5 minutes de DUN SUR AURON, grande maison comprenant 4 cha

Bien expiré
VilleSaint-Denis-de-Palin (18)
Surface136.25m²
Coût Total151 670€
Loyer Annuel10 875€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 136.25 m²
Prix au m² : 719,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

A 5 minutes de DUN SUR AURON, grande maison comprenant une entrée desservant un cabinet de toilette, un salon-séjour, une cuisine aménagée et équipée, un wc, chaudière à gaz,  Au premier : 4 chambres, un wc, une salle de douche et bain. Grande grange (garage), un puits en eau, un cabanon, le tout sur tettain d'une superficie de 1652 m2 clôturé et arboré. Produit rare, une visite s'impose rapidement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.lapetite-agence.com/i/redac/honoraires?honofor=55

Ville : Saint-Denis-de-Palin
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18130
Coordonnées : 46.920176, 2.486023
Total : 151 670€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 45 830€
Valeur du bien : 143 830€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136.25m²
Loyer prédit : 6.65€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10875€/an
Fourchette totale : 737€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 8841€ - 13377€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 200,91€
Coût de l'assurance :13 271,12€
Taxe foncière : 1 087,51€/an
Soit par mois : 90,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 906,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136.25 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière à gaz
Quantité: 1 système pour 136.25 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 830 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 450€
    Isolation combles: 136.25 m² × 40€/m² = 5450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4500€ = 4500€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-de-Palin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 875 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 670 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 509 €
Revenus locatifs : +10 875 €
Charges déductibles : -52 509 €
Résultat foncier Année 1 : -41 634 €(Déficit de 41 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 679 €/an
Revenus locatifs : +10 875 €
Charges déductibles : -6 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20234.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 875 €52 514 €5 066 €-41 639 €21 400 €20 239 €20 239 €
211 093 €6 549 €4 931 €4 543 €--15 696 €
311 314 €6 410 €4 792 €4 905 €--10 792 €
411 541 €6 266 €4 647 €5 275 €--5 516 €
511 772 €6 116 €4 498 €5 655 €---
612 007 €5 962 €4 344 €6 045 €---
712 247 €5 802 €4 184 €6 445 €---
812 492 €5 637 €4 019 €6 855 €---
912 742 €5 466 €3 848 €7 276 €---
1012 997 €5 290 €3 671 €7 707 €---
1113 257 €5 107 €3 489 €8 150 €---
1213 522 €4 918 €3 300 €8 604 €---
1313 792 €4 722 €3 104 €9 070 €---
1414 068 €4 520 €2 902 €9 548 €---
1514 349 €4 311 €2 693 €10 038 €---
1614 636 €4 095 €2 476 €10 542 €---
1714 929 €3 871 €2 253 €11 058 €---
1815 228 €3 639 €2 021 €11 588 €---
1915 532 €3 400 €1 782 €12 132 €---
2015 843 €3 152 €1 534 €12 691 €---
2116 160 €2 896 €1 278 €13 263 €---
2216 483 €2 631 €1 013 €13 852 €---
2316 813 €2 357 €739 €14 455 €---
2417 149 €2 074 €456 €15 075 €---
2517 492 €1 781 €163 €15 711 €---
TOTAL348 333 €159 490 €73 201 €188 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 284 €-6 420 €+8 704 €
2+2 284 €0 €+2 284 €
3+2 284 €0 €+2 284 €
4+2 284 €0 €+2 284 €
5+2 284 €+42 €+2 242 €
6+2 284 €+1 813 €+471 €
7+2 284 €+1 933 €+351 €
8+2 284 €+2 056 €+228 €
9+2 284 €+2 183 €+101 €
10+2 284 €+2 312 €-28 €
11+2 284 €+2 445 €-161 €
12+2 284 €+2 581 €-297 €
13+2 284 €+2 721 €-437 €
14+2 284 €+2 864 €-580 €
15+2 284 €+3 012 €-728 €
16+2 284 €+3 163 €-879 €
17+2 284 €+3 317 €-1 033 €
18+2 284 €+3 476 €-1 192 €
19+2 284 €+3 640 €-1 356 €
20+2 284 €+3 807 €-1 523 €
21+2 284 €+3 979 €-1 695 €
22+2 284 €+4 155 €-1 871 €
23+2 284 €+4 337 €-2 053 €
24+2 284 €+4 522 €-2 238 €
25+2 284 €+4 713 €-2 429 €
Total+57 100 €+56 653 €+447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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