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Appartement 3 pièces 64 m²

VilleÉvreux (27)
Surface64m²
Coût Total152 320€
Loyer Annuel8 401€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 546,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m²

Résidence Domaine Le Duc à EVREUX ! Situé au 4éme étage d'une résidence recherchée et bien entretenue, cet appartement lumineux offre un cadre de vie agréable et pratique. Il se compose d'un séjour spacieux, d'une cuisine fonctionnelle, de deux chambres, d'une salle de bains et de toilettes indépendantes ainsi qu'un grand séjour. Vous apprécierez également sa cave privative, ainsi que son chauffage et son eau individuels, gage de confort et de maîtrise des charges. Idéalement situé à proximité des commerces, des écoles et des transports. Une belle opportunité à découvrir avec votre agence Nestenn de VERNON !

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Procédure en cours Nombre de lots : 40 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/05/2019

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.017254, 1.161139
Total : 152 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 45 400€
Valeur du bien : 144 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8401€/an
Fourchette totale : 576€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6913€ - 10209€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 000 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+3 000€ (+3.1%)
Marge achat-revente :-56 320€ (-58.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 805,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 955,09€
Coût de l'assurance :13 328,00€
Taxe foncière : 840,12€/an
Soit par mois : 70,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400 €(709 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation 2 chambres: Parquet flottant 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général:600€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 401 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 007 €
Revenus locatifs : +8 401 €
Charges déductibles : -52 007 €
Résultat foncier Année 1 : -43 606 €(Déficit de 43 606 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 206 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 607 €/an
Revenus locatifs : +8 401 €
Charges déductibles : -6 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22206.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 401 €52 012 €5 239 €-43 611 €21 400 €22 211 €22 211 €
28 569 €6 475 €5 101 €2 095 €--20 117 €
38 741 €6 332 €4 959 €2 408 €--17 708 €
48 915 €6 185 €4 811 €2 731 €--14 977 €
59 094 €6 032 €4 659 €3 062 €--11 915 €
69 276 €5 874 €4 501 €3 402 €--8 514 €
79 461 €5 710 €4 337 €3 751 €--4 763 €
89 650 €5 541 €4 167 €4 110 €--653 €
99 843 €5 365 €3 992 €4 478 €---
1010 040 €5 183 €3 810 €4 857 €---
1110 241 €4 995 €3 622 €5 246 €---
1210 446 €4 800 €3 427 €5 646 €---
1310 655 €4 599 €3 225 €6 056 €---
1410 868 €4 390 €3 017 €6 478 €---
1511 085 €4 174 €2 800 €6 912 €---
1611 307 €3 950 €2 576 €7 357 €---
1711 533 €3 718 €2 345 €7 815 €---
1811 764 €3 478 €2 105 €8 286 €---
1911 999 €3 230 €1 856 €8 769 €---
2012 239 €2 972 €1 599 €9 267 €---
2112 484 €2 706 €1 333 €9 778 €---
2212 733 €2 430 €1 057 €10 303 €---
2312 988 €2 145 €771 €10 843 €---
2413 248 €1 849 €476 €11 399 €---
2513 513 €1 543 €170 €11 970 €---
TOTAL269 093 €155 686 €75 955 €113 407 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 764 €-6 420 €+8 184 €
2+1 764 €0 €+1 764 €
3+1 764 €0 €+1 764 €
4+1 764 €0 €+1 764 €
5+1 764 €0 €+1 764 €
6+1 764 €0 €+1 764 €
7+1 764 €0 €+1 764 €
8+1 764 €0 €+1 764 €
9+1 764 €+1 148 €+616 €
10+1 764 €+1 457 €+307 €
11+1 764 €+1 574 €+190 €
12+1 764 €+1 694 €+70 €
13+1 764 €+1 817 €-53 €
14+1 764 €+1 943 €-179 €
15+1 764 €+2 073 €-309 €
16+1 764 €+2 207 €-443 €
17+1 764 €+2 345 €-581 €
18+1 764 €+2 486 €-722 €
19+1 764 €+2 631 €-867 €
20+1 764 €+2 780 €-1 016 €
21+1 764 €+2 933 €-1 169 €
22+1 764 €+3 091 €-1 327 €
23+1 764 €+3 253 €-1 489 €
24+1 764 €+3 420 €-1 656 €
25+1 764 €+3 591 €-1 827 €
Total+44 100 €+34 022 €+10 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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