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Immeuble de 2 appartements (Particulier)

VilleVarangéville (54)
Surface160m²
Coût Total260 090€
Loyer Annuel23 084€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 175 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet immeuble de 2 APPARTEMENTS situé à Varangéville, construit en 1980. Pour Habitation en totalité ou avec une location D'une surface totale de 160 m², il dispose de 8 pièces (2x 4) réparties sur 4 chambres (2 x 2) et 2 salles de bain (2 x 1). Cet immeuble comprend deux appartements indépendants, avec un accès à un jardin commun.

  • Bon état général
  • Jardin privatif, 2 GARAGES +2 pièces en rez de jardin L'immeuble est situé dans un quartier calme de Varangéville. 12 min en train du centre gare de Nancy. Chauffage non renseigné. Classe énergie D - Classe climat D. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite de cet immeuble. Laissez moi un mail de préférence ou un message.
Ville : Varangéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54110
Coordonnées : 48.634420, 6.313110
Total : 260 090€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 57 050€
Valeur du bien : 245 050€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 12.02€/m²/mois
Fourchette : 9.76€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1924€/mois
Loyer annuel estimé : 23084€/an
Fourchette totale : 1561€ - 2370€/mois
Fourchette annuelle : 18735€ - 28442€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 083,33 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 333 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :+14 667€ (+8.5%)
Marge achat-revente :-86 757€ (-50.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 302,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :75,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 377,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 531,55€
Coût de l'assurance :22 757,88€
Taxe foncière : 2 308,39€/an
Soit par mois : 192,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 923,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 570,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :353,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation pour 160 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour et de mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise à jour et de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: tuyauterie complète à évaluer
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 050 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 300€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, 1 douche × 2000€ = 2000€, 1 lavabo × 500€ = 500€, 1 WC × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:750€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varangéville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 924 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 084 €/an
Calcul : 1 924 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 989 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 090 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 910 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 258 €
Revenus locatifs : +23 084 €
Charges déductibles : -69 258 €
Résultat foncier Année 1 : -46 174 €(Déficit de 46 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 208 €/an
Revenus locatifs : +23 084 €
Charges déductibles : -12 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 876 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24773.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 084 €69 266 €8 998 €-46 182 €21 400 €24 782 €24 782 €
223 546 €11 981 €8 762 €11 565 €--13 217 €
324 017 €11 736 €8 518 €12 280 €--937 €
424 497 €11 484 €8 265 €13 013 €---
524 987 €11 222 €8 003 €13 765 €---
625 487 €10 951 €7 732 €14 536 €---
725 996 €10 670 €7 451 €15 326 €---
826 516 €10 379 €7 161 €16 137 €---
927 047 €10 078 €6 860 €16 968 €---
1027 587 €9 767 €6 548 €17 821 €---
1128 139 €9 444 €6 225 €18 696 €---
1228 702 €9 109 €5 891 €19 593 €---
1329 276 €8 763 €5 544 €20 513 €---
1429 862 €8 405 €5 186 €21 457 €---
1530 459 €8 033 €4 815 €22 425 €---
1631 068 €7 649 €4 430 €23 419 €---
1731 689 €7 251 €4 032 €24 439 €---
1832 323 €6 838 €3 620 €25 485 €---
1932 970 €6 411 €3 193 €26 558 €---
2033 629 €5 969 €2 751 €27 660 €---
2134 302 €5 511 €2 293 €28 790 €---
2234 988 €5 037 €1 818 €29 950 €---
2335 687 €4 546 €1 327 €31 141 €---
2436 401 €4 038 €819 €32 364 €---
2537 129 €3 511 €292 €33 618 €---
TOTAL739 386 €268 049 €130 532 €471 337 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 471 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 848 €-6 420 €+11 268 €
2+4 848 €0 €+4 848 €
3+4 848 €0 €+4 848 €
4+4 848 €+3 623 €+1 225 €
5+4 848 €+4 129 €+719 €
6+4 848 €+4 361 €+487 €
7+4 848 €+4 598 €+250 €
8+4 848 €+4 841 €+7 €
9+4 848 €+5 090 €-242 €
10+4 848 €+5 346 €-498 €
11+4 848 €+5 609 €-761 €
12+4 848 €+5 878 €-1 030 €
13+4 848 €+6 154 €-1 306 €
14+4 848 €+6 437 €-1 589 €
15+4 848 €+6 728 €-1 880 €
16+4 848 €+7 026 €-2 178 €
17+4 848 €+7 332 €-2 484 €
18+4 848 €+7 645 €-2 797 €
19+4 848 €+7 967 €-3 119 €
20+4 848 €+8 298 €-3 450 €
21+4 848 €+8 637 €-3 789 €
22+4 848 €+8 985 €-4 137 €
23+4 848 €+9 342 €-4 494 €
24+4 848 €+9 709 €-4 861 €
25+4 848 €+10 085 €-5 237 €
Total+121 200 €+141 401 €+-20 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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