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F3 bis quartier la Réal

VillePerpignan (66)
Surface79
Coût Total135 340
Loyer Annuel9 494
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 108 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 367,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends charmant appartement f3 bis non loin du Palais des rois de Majorque Appartement lumineux traversant comportant 2 belles chambres,une pièce de 7.20 avec fenêtre pouvant faire office de bureau un séjour climatisé de 23 m2, une cuisine équipée indépendante une sdb et un wc indépendant. Le séjour s'ouvre sur un balcon avec étendoir Au rdc box cave spacieuse et bout de jardin Charges 84 euros

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.695520, 2.896370
Total : 135 340
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 18 700
Valeur du bien : 126 700
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9494€/an
Fourchette totale : 639€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 7664€ - 11761€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584,35 €/m²
Basé sur :954 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 164
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-17 164 (-13.7%)
Marge achat-revente :-10 176€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,60€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 716,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 487,93
Coût de l'assurance :12 180,60
Taxe foncière : 949,39€/an
Soit par mois : 79,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 84,00€/mois
Soit par an : 1 008,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 791,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures usées et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 700(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Salle de bain complète (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€ (incluant fixtures et main d'œuvre)
  • Chambres:3 200
    Parquet flottant (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture murs/plafonds (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salon:1 500
    Peinture murs/plafonds (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour des travaux de rafraîchissement.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 494 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 340 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 795
Revenus locatifs : +9 494
Charges déductibles : -25 795
Résultat foncier Année 1 : -16 301(Déficit de 16 301 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 601
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 095 €/an
Revenus locatifs : +9 494
Charges déductibles : -7 095
Résultat foncier Années 2+ : 2 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5601.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 49425 8004 655-16 30610 700 €5 606 €5 606 €
29 6846 9774 5332 706--2 899 €
39 8776 8514 4063 027---
410 0756 7204 2753 355---
510 2776 5844 1393 693---
610 4826 4433 9994 039---
710 6926 2983 8534 394---
810 9066 1473 7034 758---
911 1245 9913 5475 132---
1011 3465 8303 3855 516---
1111 5735 6633 2185 910---
1211 8055 4903 0456 315---
1312 0415 3102 8666 730---
1412 2815 1252 6807 157---
1512 5274 9332 4887 594---
1612 7784 7342 2898 044---
1713 0334 5282 0838 505---
1813 2944 3151 8708 979---
1913 5604 0941 6499 466---
2013 8313 8651 4219 965---
2114 1073 6291 18410 479---
2214 3903 38493911 006---
2314 6773 13068511 547---
2414 9712 86742312 104---
2515 2702 59615112 675---
TOTAL304 094147 30367 488156 79010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 790
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 994-3 210+5 204
2+1 9940+1 994
3+1 994+38+1 956
4+1 994+1 007+987
5+1 994+1 108+886
6+1 994+1 212+782
7+1 994+1 318+676
8+1 994+1 427+567
9+1 994+1 540+454
10+1 994+1 655+339
11+1 994+1 773+221
12+1 994+1 894+100
13+1 994+2 019-25
14+1 994+2 147-153
15+1 994+2 278-284
16+1 994+2 413-419
17+1 994+2 552-558
18+1 994+2 694-700
19+1 994+2 840-846
20+1 994+2 990-996
21+1 994+3 144-1 150
22+1 994+3 302-1 308
23+1 994+3 464-1 470
24+1 994+3 631-1 637
25+1 994+3 802-1 808
Total+49 850+47 037+2 813
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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