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F3 bis quartier la Réal

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface79m²
Coût Total135 340€
Loyer Annuel9 494€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 108 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 367,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends charmant appartement f3 bis non loin du Palais des rois de Majorque Appartement lumineux traversant comportant 2 belles chambres,une pièce de 7.20 avec fenêtre pouvant faire office de bureau un séjour climatisé de 23 m2, une cuisine équipée indépendante une sdb et un wc indépendant. Le séjour s'ouvre sur un balcon avec étendoir Au rdc box cave spacieuse et bout de jardin Charges 84 euros

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.695520, 2.896370
Total : 135 340€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 18 700€
Valeur du bien : 126 700€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9494€/an
Fourchette totale : 639€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 7664€ - 11761€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584,35 €/m²
Basé sur :954 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 164 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-17 164€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-10 176€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,60€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 716,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 487,93€
Coût de l'assurance :12 180,60€
Taxe foncière : 949,39€/an
Soit par mois : 79,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 84,00€/mois
Soit par an : 1 008,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 791,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures usées et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 700 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€ (incluant fixtures et main d'œuvre)
  • Chambres:3 200€
    Parquet flottant (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture murs/plafonds (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs/plafonds (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour des travaux de rafraîchissement.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 494 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 340 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 795 €
Revenus locatifs : +9 494 €
Charges déductibles : -25 795 €
Résultat foncier Année 1 : -16 301 €(Déficit de 16 301 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 601 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 095 €/an
Revenus locatifs : +9 494 €
Charges déductibles : -7 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5601.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 494 €25 800 €4 655 €-16 306 €10 700 €5 606 €5 606 €
29 684 €6 977 €4 533 €2 706 €--2 899 €
39 877 €6 851 €4 406 €3 027 €---
410 075 €6 720 €4 275 €3 355 €---
510 277 €6 584 €4 139 €3 693 €---
610 482 €6 443 €3 999 €4 039 €---
710 692 €6 298 €3 853 €4 394 €---
810 906 €6 147 €3 703 €4 758 €---
911 124 €5 991 €3 547 €5 132 €---
1011 346 €5 830 €3 385 €5 516 €---
1111 573 €5 663 €3 218 €5 910 €---
1211 805 €5 490 €3 045 €6 315 €---
1312 041 €5 310 €2 866 €6 730 €---
1412 281 €5 125 €2 680 €7 157 €---
1512 527 €4 933 €2 488 €7 594 €---
1612 778 €4 734 €2 289 €8 044 €---
1713 033 €4 528 €2 083 €8 505 €---
1813 294 €4 315 €1 870 €8 979 €---
1913 560 €4 094 €1 649 €9 466 €---
2013 831 €3 865 €1 421 €9 965 €---
2114 107 €3 629 €1 184 €10 479 €---
2214 390 €3 384 €939 €11 006 €---
2314 677 €3 130 €685 €11 547 €---
2414 971 €2 867 €423 €12 104 €---
2515 270 €2 596 €151 €12 675 €---
TOTAL304 094 €147 303 €67 488 €156 790 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 994 €-3 210 €+5 204 €
2+1 994 €0 €+1 994 €
3+1 994 €+38 €+1 956 €
4+1 994 €+1 007 €+987 €
5+1 994 €+1 108 €+886 €
6+1 994 €+1 212 €+782 €
7+1 994 €+1 318 €+676 €
8+1 994 €+1 427 €+567 €
9+1 994 €+1 540 €+454 €
10+1 994 €+1 655 €+339 €
11+1 994 €+1 773 €+221 €
12+1 994 €+1 894 €+100 €
13+1 994 €+2 019 €-25 €
14+1 994 €+2 147 €-153 €
15+1 994 €+2 278 €-284 €
16+1 994 €+2 413 €-419 €
17+1 994 €+2 552 €-558 €
18+1 994 €+2 694 €-700 €
19+1 994 €+2 840 €-846 €
20+1 994 €+2 990 €-996 €
21+1 994 €+3 144 €-1 150 €
22+1 994 €+3 302 €-1 308 €
23+1 994 €+3 464 €-1 470 €
24+1 994 €+3 631 €-1 637 €
25+1 994 €+3 802 €-1 808 €
Total+49 850 €+47 037 €+2 813 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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