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Détails du bien

VilleMessery (74)
Surface240m²
Coût Total664 300€
Loyer Annuel57 915€
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+911€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 565 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 2 354,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce magnifique duplex d'environ 240 m² utiles, alliant modernité et ambiance cocooning, idéalement situé en plein cœur de Messery, à proximité de toutes les commodités accessibles à pied. Au rez-de-chaussée, vous trouverez deux chambres, chacune avec sa salle de bains ou salle de douche, ainsi qu’un espace dressing/bureau. À l'étage, une cuisine lumineuse s’ouvre sur un vaste séjour-salle à manger de 60 m² agrémenté d’une cheminée chaleureuse. Une troisième chambre donne accès à une grande terrasse tropézienne offrant une vue partielle sur le lac. Un atelier et un abri voiture complètent ce bien d’exception. Les volumes généreux et les matériaux de qualité font de ce duplex une opportunité rare sur le marché. false

Ville : Messery
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Total : 664 300€
Prix d'acquisition : 565 000€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 619 100€
Frais de notaire : 45 200€
Coût estimé : 45 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 20.11€/m²/mois
Fourchette : 14.47€ - 27.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 4826€/mois
Loyer annuel estimé : 57915€/an
Fourchette totale : 3473€ - 6707€/mois
Fourchette annuelle : 41678€ - 80478€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 12.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 177,71 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 002 649 €
Prix d'achat :565 000 €
Décote à l'achat :-437 649€ (-43.6%)
Marge achat-revente :338 349€ (33.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :664 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 244,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :188,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 432,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :308 979,33€
Coût de l'assurance :56 465,50€
Taxe foncière : 5 791,50€/an
Soit par mois : 482,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 826,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 915,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :911,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface totale)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€ = 2160€, Main d'œuvre: 840€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€ = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€ = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Messery (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 57 915 €/an
Calcul : 4 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 664 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 259 €/an
Calcul : 188 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 591 €
Revenus locatifs : +57 915 €
Charges déductibles : -83 591 €
Résultat foncier Année 1 : -25 676 €(Déficit de 25 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 276 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 491 €/an
Revenus locatifs : +57 915 €
Charges déductibles : -29 491 €
Résultat foncier Années 2+ : 28 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4276.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 565 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 367 250 €(65% de 565 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 355 €/an
Calcul : 367 250 € × 3,636% = 13 355 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
157 915 €83 612 €21 462 €-25 697 €21 400 €4 297 €4 297 €
259 073 €28 933 €20 882 €30 141 €---
360 255 €28 333 €20 283 €31 921 €---
461 460 €27 714 €19 664 €33 745 €---
562 689 €27 075 €19 025 €35 614 €---
663 943 €26 414 €18 364 €37 529 €---
765 222 €25 731 €17 681 €39 490 €---
866 526 €25 026 €16 976 €41 500 €---
967 857 €24 297 €16 247 €43 559 €---
1069 214 €23 544 €15 494 €45 670 €---
1170 598 €22 766 €14 716 €47 832 €---
1272 010 €21 962 €13 912 €50 048 €---
1373 450 €21 132 €13 082 €52 318 €---
1474 919 €20 274 €12 224 €54 645 €---
1576 418 €19 387 €11 337 €57 030 €---
1677 946 €18 471 €10 421 €59 475 €---
1779 505 €17 525 €9 475 €61 980 €---
1881 095 €16 547 €8 497 €64 548 €---
1982 717 €15 537 €7 487 €67 180 €---
2084 371 €14 493 €6 443 €69 878 €---
2186 059 €13 415 €5 365 €72 644 €---
2287 780 €12 301 €4 250 €75 479 €---
2389 535 €11 149 €3 099 €78 386 €---
2491 326 €9 960 €1 910 €81 366 €---
2593 153 €8 731 €681 €84 422 €---
TOTAL1 855 034 €564 332 €308 979 €1 290 702 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 290 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 57 915 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 162 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 162 €-6 420 €+18 582 €
2+12 162 €+7 753 €+4 409 €
3+12 162 €+9 576 €+2 586 €
4+12 162 €+10 124 €+2 038 €
5+12 162 €+10 684 €+1 478 €
6+12 162 €+11 259 €+903 €
7+12 162 €+11 847 €+315 €
8+12 162 €+12 450 €-288 €
9+12 162 €+13 068 €-906 €
10+12 162 €+13 701 €-1 539 €
11+12 162 €+14 350 €-2 188 €
12+12 162 €+15 014 €-2 852 €
13+12 162 €+15 695 €-3 533 €
14+12 162 €+16 394 €-4 232 €
15+12 162 €+17 109 €-4 947 €
16+12 162 €+17 842 €-5 680 €
17+12 162 €+18 594 €-6 432 €
18+12 162 €+19 364 €-7 202 €
19+12 162 €+20 154 €-7 992 €
20+12 162 €+20 963 €-8 801 €
21+12 162 €+21 793 €-9 631 €
22+12 162 €+22 644 €-10 482 €
23+12 162 €+23 516 €-11 354 €
24+12 162 €+24 410 €-12 248 €
25+12 162 €+25 326 €-13 164 €
Total+304 050 €+387 211 €+-83 161 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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