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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Michel-en-l'Herm (85)
Surface143m²
Coût Total229 208€
Loyer Annuel22 020€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+451€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 850 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 110,84 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de 143m² avec garage de 30m² sur une parcelle de 318m². Ce bien sur deux niveaux se compose au rez-de-chaussée d'un séjour avec cuisine ouverte donnant sur une véranda, une salle de douche un WC et trois chambres; à l'étage un palier de 19m², trois chambres et un WC. (5.90 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Michel-en-l'Herm
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85580
Total : 229 208€
Prix d'acquisition : 158 850€
Travaux : 57 650€
Valeur du bien : 216 500€
Frais de notaire : 12 708€
Coût estimé : 12 708€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 12.83€/m²/mois
Fourchette : 9.43€ - 17.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1835€/mois
Loyer annuel estimé : 22020€/an
Fourchette totale : 1348€ - 2497€/mois
Fourchette annuelle : 16182€ - 29963€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 13.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 208€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 135,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 200,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 355,99€
Coût de l'assurance :19 482,68€
Taxe foncière : 2 201,96€/an
Soit par mois : 183,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 834,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 383,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :451,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques traces d'usure sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 650 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 720€
    Isolation toiture/combles: 143 m² × 40€/m² = 5720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1400€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 30€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-en-l'Herm (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 020 €/an
Calcul : 1 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 208 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 325 €
Revenus locatifs : +22 020 €
Charges déductibles : -68 325 €
Résultat foncier Année 1 : -46 306 €(Déficit de 46 306 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 906 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 675 €/an
Revenus locatifs : +22 020 €
Charges déductibles : -10 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 344 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24905.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 253 €(65% de 158 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 755 €/an
Calcul : 103 253 € × 3,636% = 3 755 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 020 €68 333 €7 701 €-46 313 €21 400 €24 913 €24 913 €
222 460 €10 478 €7 497 €11 982 €--12 931 €
322 909 €10 267 €7 285 €12 643 €--289 €
423 367 €10 048 €7 066 €13 320 €---
523 835 €9 821 €6 840 €14 013 €---
624 311 €9 587 €6 606 €14 724 €---
724 798 €9 345 €6 364 €15 453 €---
825 294 €9 094 €6 113 €16 200 €---
925 799 €8 835 €5 853 €16 965 €---
1026 315 €8 566 €5 585 €17 749 €---
1126 842 €8 289 €5 308 €18 553 €---
1227 379 €8 002 €5 020 €19 377 €---
1327 926 €7 705 €4 723 €20 222 €---
1428 485 €7 397 €4 416 €21 087 €---
1529 054 €7 079 €4 098 €21 975 €---
1629 636 €6 750 €3 769 €22 885 €---
1730 228 €6 410 €3 429 €23 818 €---
1830 833 €6 058 €3 077 €24 775 €---
1931 449 €5 694 €2 713 €25 756 €---
2032 078 €5 317 €2 336 €26 761 €---
2132 720 €4 927 €1 946 €27 793 €---
2233 374 €4 524 €1 543 €28 850 €---
2334 042 €4 107 €1 126 €29 935 €---
2434 723 €3 675 €694 €31 047 €---
2535 417 €3 229 €248 €32 188 €---
TOTAL705 295 €243 538 €111 356 €461 757 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 757 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 624 €-6 420 €+11 044 €
2+4 624 €0 €+4 624 €
3+4 624 €0 €+4 624 €
4+4 624 €+3 909 €+715 €
5+4 624 €+4 204 €+420 €
6+4 624 €+4 417 €+207 €
7+4 624 €+4 636 €-12 €
8+4 624 €+4 860 €-236 €
9+4 624 €+5 089 €-465 €
10+4 624 €+5 325 €-701 €
11+4 624 €+5 566 €-942 €
12+4 624 €+5 813 €-1 189 €
13+4 624 €+6 066 €-1 442 €
14+4 624 €+6 326 €-1 702 €
15+4 624 €+6 593 €-1 969 €
16+4 624 €+6 866 €-2 242 €
17+4 624 €+7 145 €-2 521 €
18+4 624 €+7 432 €-2 808 €
19+4 624 €+7 727 €-3 103 €
20+4 624 €+8 028 €-3 404 €
21+4 624 €+8 338 €-3 714 €
22+4 624 €+8 655 €-4 031 €
23+4 624 €+8 980 €-4 356 €
24+4 624 €+9 314 €-4 690 €
25+4 624 €+9 656 €-5 032 €
Total+115 600 €+138 527 €+-22 927 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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