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Détails du bien

Bien expiré
VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface61m²
Coût Total161 600€
Loyer Annuel9 485€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 885,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans résidence fermée avec ascenseur, appartement avec vue dégagée, composé de hall, cuisine séparé, cellier, sejour, 2 chambres, salle d eau, wc, placards. Balcon et petite loggia, à voir rapidement.. Contact direct zéro six , vingt deux, trente neuf, vongt et un , quatre vingt neuf

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Total : 161 600€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 152 400€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 16.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9485€/an
Fourchette totale : 626€ - 998€/mois
Fourchette annuelle : 7514€ - 11972€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 993,45€
Coût de l'assurance :14 140,00€
Taxe foncière : 948,49€/an
Soit par mois : 79,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 924,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage moderne (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la salle de bain
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€/fenêtre = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 28 m² × 60€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 60€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué pour la main d'œuvre). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 485 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 948 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 307 €
Revenus locatifs : +9 485 €
Charges déductibles : -44 307 €
Résultat foncier Année 1 : -34 822 €(Déficit de 34 822 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 422 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 907 €/an
Revenus locatifs : +9 485 €
Charges déductibles : -6 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 578 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13421.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 485 €44 312 €5 398 €-34 827 €21 400 €13 427 €13 427 €
29 675 €6 768 €5 254 €2 907 €--10 520 €
39 868 €6 619 €5 105 €3 249 €--7 272 €
410 065 €6 466 €4 952 €3 600 €--3 672 €
510 267 €6 307 €4 793 €3 960 €---
610 472 €6 142 €4 628 €4 330 €---
710 682 €5 972 €4 458 €4 709 €---
810 895 €5 796 €4 282 €5 099 €---
911 113 €5 614 €4 100 €5 499 €---
1011 335 €5 426 €3 912 €5 909 €---
1111 562 €5 231 €3 717 €6 331 €---
1211 793 €5 030 €3 516 €6 764 €---
1312 029 €4 821 €3 307 €7 208 €---
1412 270 €4 606 €3 092 €7 664 €---
1512 515 €4 383 €2 869 €8 132 €---
1612 765 €4 153 €2 638 €8 613 €---
1713 021 €3 914 €2 400 €9 107 €---
1813 281 €3 668 €2 153 €9 614 €---
1913 547 €3 412 €1 898 €10 134 €---
2013 818 €3 149 €1 635 €10 669 €---
2114 094 €2 876 €1 362 €11 218 €---
2214 376 €2 594 €1 079 €11 782 €---
2314 663 €2 302 €787 €12 362 €---
2414 957 €2 000 €486 €12 957 €---
2515 256 €1 687 €173 €13 569 €---
TOTAL303 803 €153 246 €77 993 €150 558 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 558 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 992 €-6 420 €+8 412 €
2+1 992 €0 €+1 992 €
3+1 992 €0 €+1 992 €
4+1 992 €0 €+1 992 €
5+1 992 €+86 €+1 906 €
6+1 992 €+1 299 €+693 €
7+1 992 €+1 413 €+579 €
8+1 992 €+1 530 €+462 €
9+1 992 €+1 650 €+342 €
10+1 992 €+1 773 €+219 €
11+1 992 €+1 899 €+93 €
12+1 992 €+2 029 €-37 €
13+1 992 €+2 162 €-170 €
14+1 992 €+2 299 €-307 €
15+1 992 €+2 440 €-448 €
16+1 992 €+2 584 €-592 €
17+1 992 €+2 732 €-740 €
18+1 992 €+2 884 €-892 €
19+1 992 €+3 040 €-1 048 €
20+1 992 €+3 201 €-1 209 €
21+1 992 €+3 365 €-1 373 €
22+1 992 €+3 535 €-1 543 €
23+1 992 €+3 709 €-1 717 €
24+1 992 €+3 887 €-1 895 €
25+1 992 €+4 071 €-2 079 €
Total+49 800 €+45 167 €+4 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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