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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface225m²
Coût Total279 600€
Loyer Annuel31 010€
Rentabilité11.09%
Cashflow/mois+878€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 866,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 4 chambres

À Narbonne, découvrez cet ensemble immobilier d'environ 225 m² offrant de nombreuses possibilités d'aménagement et d'exploitation.

Réparti sur trois niveaux, il se compose actuellement de cinq logements indépendants : deux studios, deux appartements T2 et un appartement T3. Une cour vient compléter l'ensemble et apporte un espace extérieur appréciable.

Des travaux intérieurs sont à prévoir, permettant de repenser les espaces selon vos besoins et de révéler tout le potentiel de cet immeuble.

Sa configuration en plusieurs logements en fait une opportunité intéressante pour un investissement locatif, un projet familial ou encore une résidence principale avec revenus complémentaires. Plusieurs modes d'exploitation peuvent être envisagés selon votre projet et la réglementation en vigueur.

Le bien bénéficie d'un emplacement pratique, à proximité des commerces, écoles, services et transports du quotidien. L'accès aux principaux axes routiers est également rapide.

Rare sur le secteur, cet ensemble immobilier séduira les acquéreurs à la recherche d'un bien offrant volume, potentiel et flexibilité d'aménagement.

Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez-nous !

  • 6.00 % honoraires de ngociation TTC.
Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.184142, 3.005980
Total : 279 600€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 69 000€
Valeur du bien : 264 000€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 11.49€/m²/mois
Fourchette : 8.97€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2584€/mois
Loyer annuel estimé : 31010€/an
Fourchette totale : 2018€ - 3309€/mois
Fourchette annuelle : 24218€ - 39706€/an
Rentabilité brute :11.09%
Fourchette de rentabilité :8.66% - 14.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 462,69 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :554 105 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-359 105€ (-64.8%)
Marge achat-revente :274 505€ (49.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 377,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :69,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 447,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 605,45€
Coût de l'assurance :20 970,00€
Taxe foncière : 3 100,95€/an
Soit par mois : 258,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 584,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 705,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :878,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 000 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 500€
    Isolation combles perdus: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1000€ = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 010 €/an
Calcul : 2 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 839 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 101 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 186 €
Revenus locatifs : +31 010 €
Charges déductibles : -82 186 €
Résultat foncier Année 1 : -51 177 €(Déficit de 51 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 186 €/an
Revenus locatifs : +31 010 €
Charges déductibles : -13 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 823 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29776.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 010 €82 195 €9 256 €-51 186 €21 400 €29 786 €29 786 €
231 630 €12 948 €9 008 €18 682 €--11 104 €
332 262 €12 692 €8 752 €19 570 €---
432 908 €12 428 €8 488 €20 480 €---
533 566 €12 154 €8 214 €21 412 €---
634 237 €11 871 €7 931 €22 366 €---
734 922 €11 579 €7 639 €23 343 €---
835 620 €11 276 €7 337 €24 344 €---
936 333 €10 964 €7 024 €25 369 €---
1037 059 €10 640 €6 701 €26 419 €---
1137 800 €10 306 €6 366 €27 494 €---
1238 556 €9 960 €6 021 €28 596 €---
1339 328 €9 603 €5 663 €29 725 €---
1440 114 €9 233 €5 294 €30 881 €---
1540 916 €8 851 €4 911 €32 065 €---
1641 735 €8 456 €4 516 €33 279 €---
1742 569 €8 047 €4 107 €34 522 €---
1843 421 €7 625 €3 685 €35 796 €---
1944 289 €7 188 €3 248 €37 101 €---
2045 175 €6 736 €2 796 €38 439 €---
2146 079 €6 269 €2 329 €39 810 €---
2247 000 €5 786 €1 846 €41 214 €---
2347 940 €5 286 €1 347 €42 654 €---
2448 899 €4 770 €830 €44 129 €---
2549 877 €4 236 €296 €45 641 €---
TOTAL993 244 €301 099 €133 605 €692 145 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 692 145 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 512 €-6 420 €+12 932 €
2+6 512 €0 €+6 512 €
3+6 512 €+2 540 €+3 972 €
4+6 512 €+6 144 €+368 €
5+6 512 €+6 423 €+89 €
6+6 512 €+6 710 €-198 €
7+6 512 €+7 003 €-491 €
8+6 512 €+7 303 €-791 €
9+6 512 €+7 611 €-1 099 €
10+6 512 €+7 926 €-1 414 €
11+6 512 €+8 248 €-1 736 €
12+6 512 €+8 579 €-2 067 €
13+6 512 €+8 917 €-2 405 €
14+6 512 €+9 264 €-2 752 €
15+6 512 €+9 620 €-3 108 €
16+6 512 €+9 984 €-3 472 €
17+6 512 €+10 357 €-3 845 €
18+6 512 €+10 739 €-4 227 €
19+6 512 €+11 130 €-4 618 €
20+6 512 €+11 532 €-5 020 €
21+6 512 €+11 943 €-5 431 €
22+6 512 €+12 364 €-5 852 €
23+6 512 €+12 796 €-6 284 €
24+6 512 €+13 239 €-6 727 €
25+6 512 €+13 692 €-7 180 €
Total+162 800 €+207 643 €+-44 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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