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Coup de coeur à Oelleville -- Maison familiale de 4 chambres

VilleOëlleville (88)
Surface155.05
Coût Total194 800
Loyer Annuel12 507
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-84
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 155.05 m²
Prix au m² : 999,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

À Oelleville, une maison qui a tout d'une grande ! Vous cherchez de l'espace, du charme et une vraie qualité de vie à deux pas des commodités ? Cette maison familiale pourrait bien être celle que vous attendiez. Cette propriété offre un cadre de vie généreux et fonctionnel, idéal pour une famille : 4 chambres spacieuses, pour accueillir petits et grands en toute intimité Cuisine équipée, coeur convivial de la maison Salle de bain complète et fonctionnelle Mezzanine apportant volume, lumière et une pièce de vie supplémentaire pleine de caractère Située à Oelleville, un cadre calme et verdoyant, tout en restant accessible Imaginez vos matins dans une cuisine baignée de lumière, vos enfants qui grimpent l'escalier vers leur mezzanine préférée, et vos soirées au calme, loin de l'agitation, dans un village authentique des Vosges. Une maison pensée pour la vie de famille, où chaque pièce a sa place et son utilité. Un bien de ce type, avec une mezzanine et 4 chambres, ne reste jamais longtemps disponible sur le secteur. Contactez dès maintenant l'agence Immo Expert Mirecourt pour organiser votre visite et être parmi les premiers à découvrir ce bien. IMMO EXPERT MIRECOURT Votre agence immobilière de proximité à Mirecourt 0329303131 Immo Expert, l'expertise au service de votre projet.

  • https://immo-expert.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Oëlleville
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.342141, 6.014700
Total : 194 800
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 27 400
Valeur du bien : 182 400
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155.05
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1042€/mois
Loyer annuel estimé : 12507€/an
Fourchette totale : 812€ - 1339€/mois
Fourchette annuelle : 9738€ - 16063€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :755,69 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :117 170
Prix d'achat :155 000
Décote à l'achat :+37 830 (+32.3%)
Marge achat-revente :-77 630€ (-66.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :73,05€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 022,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 987,60
Coût de l'assurance :21 915,00
Taxe foncière : 1 250,72€/an
Soit par mois : 104,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 042,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 126,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments décoratifs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400(177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200
    Rafraîchissement de la cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Rafraîchissement des 4 chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 600
    Rafraîchissement du salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 800
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau électrique × 1800€ = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000
    Mise à jour de la plomberie générale: 1 installation complète × 4000€ = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oëlleville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 507 €/an
Calcul : 1 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 800 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 877 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 776
Revenus locatifs : +12 507
Charges déductibles : -35 776
Résultat foncier Année 1 : -23 269(Déficit de 23 269 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 569
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 376 €/an
Revenus locatifs : +12 507
Charges déductibles : -8 376
Résultat foncier Années 2+ : 4 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12568.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 50735 7826 255-23 27510 700 €12 575 €12 575 €
212 7578 2136 0854 545--8 031 €
313 0128 0385 9104 975--3 056 €
413 2737 8575 7305 416---
513 5387 6705 5435 868---
613 8097 4775 3506 332---
714 0857 2785 1516 807---
814 3677 0724 9457 295---
914 6546 8594 7327 795---
1014 9476 6404 5128 308---
1115 2466 4134 2858 833---
1215 5516 1784 0519 373---
1315 8625 9363 8099 926---
1416 1795 6863 55910 493---
1516 5035 4283 30011 075---
1616 8335 1613 03311 672---
1717 1704 8852 75812 285---
1817 5134 6002 47312 913---
1917 8634 3062 17913 557---
2018 2214 0021 87514 219---
2118 5853 6881 56114 897---
2218 9573 3641 23715 593---
2319 3363 02990216 307---
2419 7232 68355517 040---
2520 1172 32519817 792---
TOTAL400 609170 57189 988230 03910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 039
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 627-3 210+5 837
2+2 6270+2 627
3+2 6270+2 627
4+2 627+708+1 919
5+2 627+1 760+867
6+2 627+1 900+727
7+2 627+2 042+585
8+2 627+2 188+439
9+2 627+2 338+289
10+2 627+2 492+135
11+2 627+2 650-23
12+2 627+2 812-185
13+2 627+2 978-351
14+2 627+3 148-521
15+2 627+3 323-696
16+2 627+3 502-875
17+2 627+3 685-1 058
18+2 627+3 874-1 247
19+2 627+4 067-1 440
20+2 627+4 266-1 639
21+2 627+4 469-1 842
22+2 627+4 678-2 051
23+2 627+4 892-2 265
24+2 627+5 112-2 485
25+2 627+5 338-2 711
Total+65 675+69 012+-3 337
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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