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Coup de coeur à Oelleville -- Maison familiale de 4 chambres

Bien expiré
VilleOëlleville (88)
Surface155.05m²
Coût Total194 800€
Loyer Annuel12 507€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 155.05 m²
Prix au m² : 999,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

À Oelleville, une maison qui a tout d'une grande ! Vous cherchez de l'espace, du charme et une vraie qualité de vie à deux pas des commodités ? Cette maison familiale pourrait bien être celle que vous attendiez. Cette propriété offre un cadre de vie généreux et fonctionnel, idéal pour une famille : 4 chambres spacieuses, pour accueillir petits et grands en toute intimité Cuisine équipée, coeur convivial de la maison Salle de bain complète et fonctionnelle Mezzanine apportant volume, lumière et une pièce de vie supplémentaire pleine de caractère Située à Oelleville, un cadre calme et verdoyant, tout en restant accessible Imaginez vos matins dans une cuisine baignée de lumière, vos enfants qui grimpent l'escalier vers leur mezzanine préférée, et vos soirées au calme, loin de l'agitation, dans un village authentique des Vosges. Une maison pensée pour la vie de famille, où chaque pièce a sa place et son utilité. Un bien de ce type, avec une mezzanine et 4 chambres, ne reste jamais longtemps disponible sur le secteur. Contactez dès maintenant l'agence Immo Expert Mirecourt pour organiser votre visite et être parmi les premiers à découvrir ce bien. IMMO EXPERT MIRECOURT Votre agence immobilière de proximité à Mirecourt 0329303131 Immo Expert, l'expertise au service de votre projet.

  • https://immo-expert.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Oëlleville
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.342141, 6.014700
Total : 194 800€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 27 400€
Valeur du bien : 182 400€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155.05m²
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1042€/mois
Loyer annuel estimé : 12507€/an
Fourchette totale : 812€ - 1339€/mois
Fourchette annuelle : 9738€ - 16063€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :755,69 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :117 170 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :+37 830€ (+32.3%)
Marge achat-revente :-77 630€ (-66.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :73,05€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 022,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 987,60€
Coût de l'assurance :21 915,00€
Taxe foncière : 1 250,72€/an
Soit par mois : 104,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 042,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 126,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments décoratifs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400 €(177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rafraîchissement de la cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rafraîchissement des 4 chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 600€
    Rafraîchissement du salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 800€
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau électrique × 1800€ = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise à jour de la plomberie générale: 1 installation complète × 4000€ = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oëlleville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 507 €/an
Calcul : 1 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 800 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 877 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 776 €
Revenus locatifs : +12 507 €
Charges déductibles : -35 776 €
Résultat foncier Année 1 : -23 269 €(Déficit de 23 269 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 569 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 376 €/an
Revenus locatifs : +12 507 €
Charges déductibles : -8 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12568.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 507 €35 782 €6 255 €-23 275 €10 700 €12 575 €12 575 €
212 757 €8 213 €6 085 €4 545 €--8 031 €
313 012 €8 038 €5 910 €4 975 €--3 056 €
413 273 €7 857 €5 730 €5 416 €---
513 538 €7 670 €5 543 €5 868 €---
613 809 €7 477 €5 350 €6 332 €---
714 085 €7 278 €5 151 €6 807 €---
814 367 €7 072 €4 945 €7 295 €---
914 654 €6 859 €4 732 €7 795 €---
1014 947 €6 640 €4 512 €8 308 €---
1115 246 €6 413 €4 285 €8 833 €---
1215 551 €6 178 €4 051 €9 373 €---
1315 862 €5 936 €3 809 €9 926 €---
1416 179 €5 686 €3 559 €10 493 €---
1516 503 €5 428 €3 300 €11 075 €---
1616 833 €5 161 €3 033 €11 672 €---
1717 170 €4 885 €2 758 €12 285 €---
1817 513 €4 600 €2 473 €12 913 €---
1917 863 €4 306 €2 179 €13 557 €---
2018 221 €4 002 €1 875 €14 219 €---
2118 585 €3 688 €1 561 €14 897 €---
2218 957 €3 364 €1 237 €15 593 €---
2319 336 €3 029 €902 €16 307 €---
2419 723 €2 683 €555 €17 040 €---
2520 117 €2 325 €198 €17 792 €---
TOTAL400 609 €170 571 €89 988 €230 039 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 627 €-3 210 €+5 837 €
2+2 627 €0 €+2 627 €
3+2 627 €0 €+2 627 €
4+2 627 €+708 €+1 919 €
5+2 627 €+1 760 €+867 €
6+2 627 €+1 900 €+727 €
7+2 627 €+2 042 €+585 €
8+2 627 €+2 188 €+439 €
9+2 627 €+2 338 €+289 €
10+2 627 €+2 492 €+135 €
11+2 627 €+2 650 €-23 €
12+2 627 €+2 812 €-185 €
13+2 627 €+2 978 €-351 €
14+2 627 €+3 148 €-521 €
15+2 627 €+3 323 €-696 €
16+2 627 €+3 502 €-875 €
17+2 627 €+3 685 €-1 058 €
18+2 627 €+3 874 €-1 247 €
19+2 627 €+4 067 €-1 440 €
20+2 627 €+4 266 €-1 639 €
21+2 627 €+4 469 €-1 842 €
22+2 627 €+4 678 €-2 051 €
23+2 627 €+4 892 €-2 265 €
24+2 627 €+5 112 €-2 485 €
25+2 627 €+5 338 €-2 711 €
Total+65 675 €+69 012 €+-3 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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