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Maison de plain-pied offrant de beaux volumes

VilleSaint-Léger-des-Vignes (58)
Surface102m²
Coût Total127 980€
Loyer Annuel9 043€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 686,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 102 m², 3 pièces, 430 m² de terrain

Maison entièrement de plain-pied, à rafraîchir, offrant de beaux volumes comprenant une grande entrée, dégagement avec grands placards, cuisine, grande salle à manger, 2 chambres dont 1 avec placard, salle de bains, wc, pièce débarras, grenier non aménageable, 430 m2 de terrain plat. chaudière neuve, couverture récente ( 10 ans ), simple vitrage, Tae

Ville : Saint-Léger-des-Vignes
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Coordonnées : 46.841910, 3.461550
Total : 127 980€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 52 380€
Valeur du bien : 122 380€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.39€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9043€/an
Fourchette totale : 615€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 7375€ - 11088€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 000 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-32 000€ (-31.4%)
Marge achat-revente :-25 980€ (-25.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 678,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 229,41€
Coût de l'assurance :11 198,25€
Taxe foncière : 904,31€/an
Soit par mois : 75,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, réfection des murs, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et murs en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec décoration vieillissante et mobilier usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec mobilier et décoration datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 380 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 080€
    Isolation combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Léger-des-Vignes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 043 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 980 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 155 €
Revenus locatifs : +9 043 €
Charges déductibles : -58 155 €
Résultat foncier Année 1 : -49 112 €(Déficit de 49 112 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 712 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 775 €/an
Revenus locatifs : +9 043 €
Charges déductibles : -5 775 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27712.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 043 €58 160 €4 427 €-49 116 €21 400 €27 716 €27 716 €
29 224 €5 664 €4 311 €3 560 €--24 156 €
39 408 €5 543 €4 191 €3 865 €--20 291 €
49 597 €5 419 €4 067 €4 178 €--16 114 €
59 789 €5 290 €3 938 €4 498 €--11 615 €
69 984 €5 157 €3 805 €4 827 €--6 788 €
710 184 €5 019 €3 667 €5 165 €--1 623 €
810 388 €4 876 €3 523 €5 512 €---
910 595 €4 728 €3 375 €5 868 €---
1010 807 €4 574 €3 222 €6 233 €---
1111 023 €4 415 €3 063 €6 608 €---
1211 244 €4 251 €2 899 €6 993 €---
1311 469 €4 080 €2 728 €7 388 €---
1411 698 €3 904 €2 552 €7 794 €---
1511 932 €3 721 €2 369 €8 211 €---
1612 171 €3 532 €2 180 €8 639 €---
1712 414 €3 336 €1 984 €9 078 €---
1812 662 €3 133 €1 781 €9 529 €---
1912 916 €2 923 €1 571 €9 993 €---
2013 174 €2 706 €1 353 €10 468 €---
2113 438 €2 480 €1 128 €10 957 €---
2213 706 €2 247 €895 €11 459 €---
2313 980 €2 005 €653 €11 975 €---
2414 260 €1 755 €403 €12 505 €---
2514 545 €1 496 €144 €13 049 €---
TOTAL289 652 €150 415 €64 229 €139 237 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 899 €-6 420 €+8 319 €
2+1 899 €0 €+1 899 €
3+1 899 €0 €+1 899 €
4+1 899 €0 €+1 899 €
5+1 899 €0 €+1 899 €
6+1 899 €0 €+1 899 €
7+1 899 €0 €+1 899 €
8+1 899 €+1 167 €+732 €
9+1 899 €+1 760 €+139 €
10+1 899 €+1 870 €+29 €
11+1 899 €+1 982 €-83 €
12+1 899 €+2 098 €-199 €
13+1 899 €+2 217 €-318 €
14+1 899 €+2 338 €-439 €
15+1 899 €+2 463 €-564 €
16+1 899 €+2 592 €-693 €
17+1 899 €+2 723 €-824 €
18+1 899 €+2 859 €-960 €
19+1 899 €+2 998 €-1 099 €
20+1 899 €+3 141 €-1 242 €
21+1 899 €+3 287 €-1 388 €
22+1 899 €+3 438 €-1 539 €
23+1 899 €+3 593 €-1 694 €
24+1 899 €+3 751 €-1 852 €
25+1 899 €+3 915 €-2 016 €
Total+47 475 €+41 771 €+5 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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