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Maison de campagne

Bien expiré
VilleDouchy (45)
Surface124m²
Coût Total164 280€
Loyer Annuel11 107€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 927,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 124 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 231 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, 1 salle de douche

Nichée dans un environnement calme , venez découvrir cette maison mitoyenne d'un coté comprenant une cuisine ouverte sur un vaste séjour ou vous pourrez profitez pleinement des soirées d'hiver au coin de la cheminée , une buanderie , un wc ainsi qu'une salle de bain complète ce rez de chaussée . A l'étage se trouve 3 belles chambres , une salle d'eau ainsi qu'un wc séparé et un dressing . Chauffage au fioul , doubles vitrages , assainissement individuel .

Cette annonce référence 333797 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Carine Noury (Ei) immatriculé au Rsac de Orleans (45000) sous le numéro .

Prix du bien : 115 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : Score Dpe : 189 kWhEP/m²/an Score Ges : 41 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2440.00 € et 3380.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Douchy
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.917241, 3.039746
Total : 164 280€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 40 080€
Valeur du bien : 155 080€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 926€/mois
Loyer annuel estimé : 11107€/an
Fourchette totale : 734€ - 1167€/mois
Fourchette annuelle : 8808€ - 14008€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 457,76 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :180 762 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-65 762€ (-36.4%)
Marge achat-revente :16 482€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 240,98€
Coût de l'assurance :14 374,50€
Taxe foncière : 1 110,74€/an
Soit par mois : 92,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 925,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 965,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 080 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 480€
    Isolation des combles: 124 m² × 80€/m² = 9920€, Main d'œuvre: 560€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:2 000€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Électricité mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douchy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 107 €/an
Calcul : 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 280 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 492 €
Revenus locatifs : +11 107 €
Charges déductibles : -47 492 €
Résultat foncier Année 1 : -36 385 €(Déficit de 36 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 412 €/an
Revenus locatifs : +11 107 €
Charges déductibles : -7 412 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 695 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14984.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 107 €47 498 €5 732 €-36 390 €21 400 €14 990 €14 990 €
211 330 €7 268 €5 583 €4 061 €--10 929 €
311 556 €7 113 €5 428 €4 443 €--6 486 €
411 787 €6 953 €5 267 €4 834 €--1 652 €
512 023 €6 787 €5 101 €5 236 €---
612 264 €6 614 €4 929 €5 649 €---
712 509 €6 436 €4 750 €6 073 €---
812 759 €6 251 €4 565 €6 508 €---
913 014 €6 060 €4 374 €6 954 €---
1013 274 €5 861 €4 176 €7 413 €---
1113 540 €5 656 €3 970 €7 884 €---
1213 811 €5 443 €3 758 €8 367 €---
1314 087 €5 223 €3 537 €8 864 €---
1414 369 €4 995 €3 309 €9 374 €---
1514 656 €4 758 €3 072 €9 898 €---
1614 949 €4 513 €2 827 €10 436 €---
1715 248 €4 259 €2 574 €10 989 €---
1815 553 €3 996 €2 311 €11 557 €---
1915 864 €3 724 €2 038 €12 140 €---
2016 181 €3 442 €1 756 €12 739 €---
2116 505 €3 150 €1 464 €13 355 €---
2216 835 €2 847 €1 162 €13 988 €---
2317 172 €2 534 €848 €14 638 €---
2417 515 €2 209 €523 €15 306 €---
2517 866 €1 872 €187 €15 993 €---
TOTAL355 775 €165 464 €83 241 €190 311 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 333 €-6 420 €+8 753 €
2+2 333 €0 €+2 333 €
3+2 333 €0 €+2 333 €
4+2 333 €0 €+2 333 €
5+2 333 €+1 075 €+1 258 €
6+2 333 €+1 695 €+638 €
7+2 333 €+1 822 €+511 €
8+2 333 €+1 952 €+381 €
9+2 333 €+2 086 €+247 €
10+2 333 €+2 224 €+109 €
11+2 333 €+2 365 €-32 €
12+2 333 €+2 510 €-177 €
13+2 333 €+2 659 €-326 €
14+2 333 €+2 812 €-479 €
15+2 333 €+2 969 €-636 €
16+2 333 €+3 131 €-798 €
17+2 333 €+3 297 €-964 €
18+2 333 €+3 467 €-1 134 €
19+2 333 €+3 642 €-1 309 €
20+2 333 €+3 822 €-1 489 €
21+2 333 €+4 007 €-1 674 €
22+2 333 €+4 196 €-1 863 €
23+2 333 €+4 391 €-2 058 €
24+2 333 €+4 592 €-2 259 €
25+2 333 €+4 798 €-2 465 €
Total+58 325 €+57 093 €+1 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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