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Immeuble - Beurlay

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface290m²
Coût Total345 892€
Loyer Annuel37 900€
Rentabilité10.96%
Cashflow/mois+1 055€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 900 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 1 034,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 290 m², 12 pièces, 302 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Immeuble à fort potentiel ? Idéal investisseurs, marchands de biens ou promoteurs Ensemble immobilier offrant de nombreuses possibilités d'exploitation, composé au rez-de-chaussée d'un hall d'accueil, de 5 bureaux, d'une salle d'attente, d'un espace repos et de sanitaires. A l'étage, vous trouverez 4 bureaux supplémentaires, une salle de bains ainsi que des combles aménageables offrant un potentiel d'extension ou d'optimisation de surface. L'ensemble dispose également d'une cour et d'un garage, apportant un réel confort d'usage et des possibilités d'aménagement complémentaires. Fort potentiel de valorisation : idéal pour professions libérales, mais également pour un projet de transformation en logements, commerce ou projet mixte

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.945030, -0.975670
Total : 345 892€
Prix d'acquisition : 299 900€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 321 900€
Frais de notaire : 23 992€
Coût estimé : 23 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 3158€/mois
Loyer annuel estimé : 37900€/an
Fourchette totale : 2530€ - 3943€/mois
Fourchette annuelle : 30361€ - 47311€/an
Rentabilité brute :10.96%
Fourchette de rentabilité :8.78% - 13.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 641,98 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :476 174 €
Prix d'achat :299 900 €
Décote à l'achat :-176 274€ (-37.0%)
Marge achat-revente :130 282€ (27.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 689,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :98,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 787,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 881,35€
Coût de l'assurance :29 400,82€
Taxe foncière : 3 789,99€/an
Soit par mois : 315,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 158,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 103,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 055,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour un bâtiment commercial
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour conformité
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour un bâtiment commercial

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 900 €/an
Calcul : 3 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 892 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 176 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 130 €
Revenus locatifs : +37 900 €
Charges déductibles : -38 130 €
Résultat foncier Année 1 : -230 €(Déficit de 230 €)
Imputable sur revenu global : 230 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 130 €/an
Revenus locatifs : +37 900 €
Charges déductibles : -16 130 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 770 €/an
Prix d'achat du bien : 299 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 935 €(65% de 299 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 089 €/an
Calcul : 194 935 € × 3,636% = 7 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 900 €38 141 €11 175 €-241 €241 €--
238 658 €15 839 €10 873 €22 819 €---
339 431 €15 527 €10 561 €23 904 €---
440 220 €15 205 €10 239 €25 015 €---
541 024 €14 872 €9 906 €26 152 €---
641 844 €14 528 €9 562 €27 317 €---
742 681 €14 172 €9 206 €28 509 €---
843 535 €13 805 €8 839 €29 730 €---
944 406 €13 426 €8 460 €30 980 €---
1045 294 €13 034 €8 068 €32 260 €---
1146 200 €12 629 €7 662 €33 571 €---
1247 124 €12 210 €7 244 €34 914 €---
1348 066 €11 778 €6 812 €36 289 €---
1449 027 €11 331 €6 365 €37 697 €---
1550 008 €10 869 €5 903 €39 139 €---
1651 008 €10 392 €5 426 €40 616 €---
1752 028 €9 899 €4 933 €42 129 €---
1853 069 €9 390 €4 424 €43 679 €---
1954 130 €8 864 €3 898 €45 266 €---
2055 213 €8 321 €3 355 €46 892 €---
2156 317 €7 759 €2 793 €48 558 €---
2257 444 €7 179 €2 213 €50 264 €---
2358 592 €6 580 €1 614 €52 013 €---
2459 764 €5 960 €994 €53 804 €---
2560 960 €5 321 €355 €55 639 €---
TOTAL1 213 944 €307 032 €160 881 €906 912 €241 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 72 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 906 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 959 €-72 €+8 031 €
2+7 959 €+6 846 €+1 113 €
3+7 959 €+7 171 €+788 €
4+7 959 €+7 504 €+455 €
5+7 959 €+7 846 €+113 €
6+7 959 €+8 195 €-236 €
7+7 959 €+8 553 €-594 €
8+7 959 €+8 919 €-960 €
9+7 959 €+9 294 €-1 335 €
10+7 959 €+9 678 €-1 719 €
11+7 959 €+10 071 €-2 112 €
12+7 959 €+10 474 €-2 515 €
13+7 959 €+10 887 €-2 928 €
14+7 959 €+11 309 €-3 350 €
15+7 959 €+11 742 €-3 783 €
16+7 959 €+12 185 €-4 226 €
17+7 959 €+12 639 €-4 680 €
18+7 959 €+13 104 €-5 145 €
19+7 959 €+13 580 €-5 621 €
20+7 959 €+14 068 €-6 109 €
21+7 959 €+14 567 €-6 608 €
22+7 959 €+15 079 €-7 120 €
23+7 959 €+15 604 €-7 645 €
24+7 959 €+16 141 €-8 182 €
25+7 959 €+16 692 €-8 733 €
Total+198 975 €+272 074 €+-73 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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