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Appartement à vendre

VilleManosque (04)
Surface75.2m²
Coût Total162 900€
Loyer Annuel9 667€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 75.2 m²
Prix au m² : 1 595,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'Agence a sélectionné pour vous en Exclusivité cet appartement rénové lumineux type 4 de 75,20 M2 avec vue dégagée, cave, combles au troisième et dernier étage sur la commune de Manosque ( 04100 ). Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine aménagée équipée, trois chambres et salle d'eau avec wc. Lumineux, vue dégagée, centre ville ,dernier étage, proche parking et commodités. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques '. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Au contraire d'une estimation en ligne qui est purement indicative et marketing. Découvrez tous nos biens sur notre site internet Maisons, appartements, terrains à vendre ou à louer sur les communes de Vinon sur Verdon, Jouques, Rians, la Verdière, Ginasservis, Gréoux les bains, Riez, Roumoules, Moustiers, Valensole, Oraison, Manosque, Volx, Villeneuve, Manosque, Pierrevert, Sainte Tulle, Céreste, Forcalquier, St Michel l'observatoire, etc..

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.829324, 5.789554
Total : 162 900€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 153 300€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.2m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 806€/mois
Loyer annuel estimé : 9667€/an
Fourchette totale : 634€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 7605€ - 12289€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 676,47 €/m²
Basé sur :255 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 071 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-6 071€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-36 829€ (-29.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 864,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 279,25€
Coût de l'assurance :14 253,75€
Taxe foncière : 966,73€/an
Soit par mois : 80,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 945,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 667 €/an
Calcul : 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 967 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 499 €
Revenus locatifs : +9 667 €
Charges déductibles : -40 499 €
Résultat foncier Année 1 : -30 832 €(Déficit de 30 832 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 432 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 199 €/an
Revenus locatifs : +9 667 €
Charges déductibles : -7 199 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9431.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 667 €40 505 €5 668 €-30 837 €21 400 €9 437 €9 437 €
29 861 €7 057 €5 520 €2 804 €--6 633 €
310 058 €6 903 €5 366 €3 155 €--3 478 €
410 259 €6 744 €5 207 €3 515 €---
510 464 €6 580 €5 043 €3 884 €---
610 673 €6 409 €4 872 €4 264 €---
710 887 €6 233 €4 696 €4 654 €---
811 105 €6 050 €4 513 €5 055 €---
911 327 €5 861 €4 324 €5 466 €---
1011 553 €5 664 €4 127 €5 889 €---
1111 784 €5 461 €3 924 €6 323 €---
1212 020 €5 251 €3 714 €6 769 €---
1312 260 €5 033 €3 496 €7 228 €---
1412 506 €4 807 €3 270 €7 699 €---
1512 756 €4 573 €3 036 €8 183 €---
1613 011 €4 331 €2 794 €8 680 €---
1713 271 €4 080 €2 543 €9 191 €---
1813 537 €3 820 €2 283 €9 716 €---
1913 807 €3 551 €2 014 €10 256 €---
2014 083 €3 272 €1 735 €10 811 €---
2114 365 €2 983 €1 447 €11 382 €---
2214 652 €2 684 €1 147 €11 968 €---
2314 945 €2 375 €838 €12 571 €---
2415 244 €2 054 €517 €13 191 €---
2515 549 €1 721 €184 €13 828 €---
TOTAL309 647 €154 001 €82 279 €155 646 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 646 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 030 €-6 420 €+8 450 €
2+2 030 €0 €+2 030 €
3+2 030 €0 €+2 030 €
4+2 030 €+11 €+2 019 €
5+2 030 €+1 165 €+865 €
6+2 030 €+1 279 €+751 €
7+2 030 €+1 396 €+634 €
8+2 030 €+1 516 €+514 €
9+2 030 €+1 640 €+390 €
10+2 030 €+1 767 €+263 €
11+2 030 €+1 897 €+133 €
12+2 030 €+2 031 €-1 €
13+2 030 €+2 168 €-138 €
14+2 030 €+2 310 €-280 €
15+2 030 €+2 455 €-425 €
16+2 030 €+2 604 €-574 €
17+2 030 €+2 757 €-727 €
18+2 030 €+2 915 €-885 €
19+2 030 €+3 077 €-1 047 €
20+2 030 €+3 243 €-1 213 €
21+2 030 €+3 415 €-1 385 €
22+2 030 €+3 590 €-1 560 €
23+2 030 €+3 771 €-1 741 €
24+2 030 €+3 957 €-1 927 €
25+2 030 €+4 148 €-2 118 €
Total+50 750 €+46 694 €+4 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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